Lidé se mohou bránit čachrování s územním plánem, rozhodl soud
29.12.2013
Lidé se mohou bránit čachrování s územním plánem, rozhodl soud - E15.cz / euro
http://euro.e15.cz/...utm_campaign=e15news#utm_medium=selfpromo&utm_source=e15&utm_campaign=copylink
Nenápadný rozsudek vyvolal paniku mezi pražskými developery a zmatek
na pražském magistrátu. Brněnský Nejvyšší správní soud zarazil praxi,
která dávala úředníkům moc v tichosti změnit několikapatrový dům v
mrakodrap nebo zástavbu rodinných domků na sídliště pro několik
tisícovek lidí. Brzy se očekává vlna soudních přezkumů úprav územních
plánů z posledních let.
Karla Hofmannová si před třemi lety všimla cedule na plotě, který
obehnal poslední volnou parcelu uvnitř brněnského sídliště Majdalenky.
Začala se pídit po tom, co se na pozemku velikosti dětského hřiště
bude dít, a s překvapením zjistila, že místní zastupitelstvo v roce
2009 změnilo index podlažní plochy pozemku z 0,6 na 1,3. Úpravou
koeficientu povolilo investorovi postavit místo čtyřpatrového domu
šestnáctiposchoďový věžák.
Paní Hofmannová založila spolu s dalšími místními občany sdružení a
přesvědčila zastupitele, aby změnu koeficientu revokovali. Jenomže
podle úředníků z městské části není možné zpětně měnit územní plán,
jelikož by developer utrpěl újmu a mohl by po radnici požadovat
odškodnění. Za pár měsíců Karla Hofmannová nakoukla do územního plánu
a ejhle, koeficient zásahem úředníků opět poskočil, tentokrát na
hodnotu 2,2.
„To nás naštvalo. Přece z nás nemohou úředníci dělat blbečky a
zhodnocovat investorovi pozemek. Když už, tak ať páchají takové skutky
alespoň zastupitelé jako zvolení zástupci lidu,“ vzpomíná zakladatelka
sdružení Majdalenky, které se nakonec prostřednictvím souseda chystané
stavby obrátilo na soud. A neuspělo. Kasační stížnost k Nejvyššímu
správnímu soudu však nedávno dala sdružení za pravdu a přinesla kýžený
průlom. Proti úpravám koeficientu v územním plánu se lidé konečně
mohou bránit u soudu.
Koeficient na výrobu peněz
Správní soudy dosud podobné žaloby odmítaly řešit s tím, že se mají
obyvatelé bránit v rámci územního a stavebního řízení, které vedou
stavební úřady. Jejich postoj však postrádal logiku. Během řízení
nelze koeficient napadat a přezkoumávat, neboť stavební úřady musejí
vycházet z platného územního plánu, jehož je index podlažní plochy
součástí.
V útrobách magistrátů se tak dosud hrála hra, které se veřejnost
nemohla účastnit. A většinou se o ní ani nedozvěděla. Úpravy
koeficientů přitom mohou výrazně zvýšit výtěžnost pozemku tím, že se
postaví více pater nebo sníží podíl zeleně. A zároveň nevratně
zasáhnou do života okolních obyvatel.
Územní plán představuje neuvěřitelný stroj na peníze. Pokud například
investor koupí pozemek o výměře 500 metrů čtverečních, pro který
územní plán stanovuje koeficient podlažní plochy 1,8, smí postavit
budovu o podlažní ploše 900 metrů čtverečních. Kalkulujeli s prodejem
jednoho metru za 50 tisíc korun, stavba má hodnotu zhruba 45 milionů.
Pakliže se mu ovšem podaří zvýšit index na 2,6, může postavit 1300
metrů a hodnota budovy vzroste o 20 milionů. Náklady však nestoupnou
tolik jako čistý zisk, který se v tomto případě zhruba zdvojnásobí. A
takovému pokušení se těžko odolává. Zvláště když mechanismus úprav
koeficientu developery přímo svádí, aby to zkusili.
K úpravě indexu podlažní plochy v územním plánu dosud stačilo
zajistit, aby domovská městská část dala souhlasné stanovisko. K
návrhu se v Praze vyjadřovaly už jen stavební úřady spadající pod
jednotlivé radnice, Útvar rozvoje města a bylo třeba posvěcení
magistrátním odborem územního plánu. Moc nad úpravami tak byla
převážně v rukou úředníků na rozdíl od změn, které museli odsouhlasit
zastupitelé veřejně a k nimž obyvatelé mohli podávat připomínky nebo
námitky. „V podstatě každou větší stavbu v území, kde byly stanoveny
koeficienty výstavby, začínal investor cestou na magistrát, kde si
nechal koeficienty zvýšit, a to mnohdy zcela zásadně,“ potvrzuje
Martin Skalský ze sdružení Arnika.
V Praze je veřejným tajemstvím, že se v dobách primátorování Pavla
Béma v letech 2002 až 2010 s úpravami koeficientů kšeftovalo ještě
čileji než se změnami nestavebních pozemků na zastavitelné. Změny
územního plánu totiž vyžadují na rozdíl od „drobných“ úprav hodně času
a trpělivosti. Vyjadřuje se k nim minimálně dvacítka subjektů a
schválení trvá většinou kolem čtyř let. Prostřednictvím úprav plánu se
tak v Praze postavilo od roku 1999 do roku 2005 dva miliony metrů
čtverečních, za posledních sedm let už to bylo přes sedm milionů.
Rekordní byl rok 2008 a skóre 885 tisíc metrů čtverečních nad původní
regule.
I správný verdikt má úskalí
„Dosavadní praxe byla nezákonná už tím, že nebyly naplněny obecné
zásady činnosti správních orgánů a ochrany práv dotčených osob,“ je
přesvědčen právník Ondřej Tošner, který se zabývá spory okolo územních
plánů. Rozsudek podle něj vyvolá vlnu soudních přezkumů úprav územních
plánů z posledních let.
Jeden z prvních by se mohl týkat mrakodrapu na Litochlebském náměstí
na pražském Opatově. Úprava koeficientů v tomto případě zaráží až
brutálním cynismem, s nímž dokázala společnost Tweelingen s akciemi na
majitele díky třem razítkům z povolené šestipatrové budovy udělat
mrakodrap o 95 metrech. Občané z Prahy 11, kde jsou úpravy koeficientů
nadprůměrně častým jevem, se v minulosti obrátili na městský soud,
který je jako obvykle odkázal na územní řízení. Kasační stížnost leží
u Nejvyššího správního soudu od letošního dubna, první rozsudek pro
pražskou úpravu územního plánu podle nového judikátu se dá tedy
očekávat brzy.
Poradce pražského primátora pro územní plán Ondřej Boháč přesto
považuje rozsudek Nejvyššího správního soudu za nešťastný. „Soud sice
vytvořil precedens, který eliminuje lotroviny, těch ale mohlo být tak
dvacet procent. Sveze se s tím dalších 80 procent případů, kdy úpravy
byly v pořádku. Všichni vědí, jak staré a nevyhovující jsou územní
plány většiny obcí,“ vysvětluje. Úpravy koeficientů by podle něho
nebyly potřeba, kdyby územní plán odpovídal realitě. „Bez úpravy
koeficientů nejde na menším pozemku ani přistavět k rodinnému domku
garáž nebo patro. Pokud nepovolíte úpravu nevhodně nastavených
koeficientů, podporujete tím rozlézání města do krajiny, přičemž město
by se mělo podle moderních trendů zahušťovat,“ dodává Boháč.
Praha nyní čeká na slovo ministerstva pro místní rozvoj, zda se
brněnský rozsudek vztahuje i na metropoli. Zatím se zastavilo vydávání
všech úprav kromě žádostí navýšení koeficientů, které se týkají
rodinných domů. Vyřešit komplikovanou situaci definitivně by ovšem měl
až nový metropolitní plán zhruba v polovině roku 2016. l
Lidé se mohou bránit čachrování s územním plánem, rozhodl soud - E15.cz / euro
http://euro.e15.cz/...utm_campaign=e15news#utm_medium=selfpromo&utm_source=e15&utm_campaign=copylink
.