STARDAY: Nevim, jak to ty konkretni banky pocitaji v praxi, ale podle me neplati (jak je psano v tom clanku a jak pises ty), ty to vzdy bude rozdil mezi tvou sjednanou hypotecni sazbou a trzni hypotecni sazbou v dobe splaceni (byt to s timto rozdilem bude blizce korelovat) vynasobeny castkou splatky.
Logika je asi takova:
- V roce 1 si ty sjednas u banky hypoteku za 3 % p. a. na castku X s fixaci na 10 let.
- Banka si castku X pujci na trhu, pro zjednoduseni treba od jine banky za sazbu blizici se dlouhodobemu PRIBORu v roce 1 - tj. napr. za 1,75 % p. a. - se splatnosti odpovidajici fixaci - 10 let
- Na hypotece ma tedy banka marzi 1,25 % - na jedne strane ma vynosy od tebe 3 % p. a., na druhe strany naklady na zdroje ve vysi 1,75 % p. a.
- Kamenem urazu je, ze zatimco ty naklady jsou fixovane na 10 let, vynosy nikoli, nebot (navzdory fixaci) muzes splatit hypoteku kdykoli.
- V roce 5 klesnou urokove sazby: hypotecni sazby jsou 2 % p. a., mezibankovni 0,75 % p.a.
- Ty se rozhodnes splatit hypoteku - jeji zustatek ve vysi Y.
- Banka splacenou castku - Y - nejak musi vyuzit; umisti ji tedy na trhu, napr. pujckou jine bance za v te doby platnou trzni sazbu, tj. +- 0,75 % p.a.
- V dusledku splaceni se tedy banka ocitne v situaci, kdy ma najednou z predcasne splacene castky Y na jedne strane vynosy jen 0,75 % p. a. (misto puvodnich 3 % p. a.), ale na druhe strane musi nadale platit naklady (sjednane v roce 1 za sazbu fixovanou na 10 let tak, aby i tobe banka mohla dat stejnou fixaci) 1,75 % p.a.
- Tedy ve vysledku kvuli tve predcasne splatce ma banka oproti puvodni kladne marzi (zisku z hypoteky) 1,25 % p. a. zapornou marzi (urokovou ztratu) ve vysi 1 % p. a., na objemu castky splatky Y a po dobu do skonceni fixace (kdy sama banka muze vratit zdroje tomu, od koho je ziskala).
Obecne si myslim, ze je fer, aby v banky takovem pripade mohli pozadovat kompenzaci tech zvysenych nakladu v rozsahu skutecne ztraty (tj. v popsanem pripade 1,75 % p. a. minus 0,75 % p. a. z castky Y do dne, kdy by skoncila fixace, pokud by hypoteka nebyla predcasne splacena). Nikoli ale usleho zisku (coz by bylo v popsanem pripade 3 % p. a. minus 0,75 % p. a.). Neni to zadna teorie, jsou to skutecne vicenaklady vznikle bance v dusledku predcasneho splaceni hypoteky. Pokud by to banky nemohly delat, tak za (a) to ohrozi jejich financni stabilitu a (b) nebudou nabizet dlouhe fixace, nebo dokonce vubec zadne, a budou proste hypoteky davat za floatovou sazbu (napr. PRIBOR + 150 bps).
A nemile me prakvapuje, ze CNB tenhle aspekt nechape.