KOFIS: ok - platby kartou na některých českých e-shopech nefungovaly na přelomu prosince a ledna (první karty byly doručeny 15.12., takže šlo max o dobu tří týdnů).

stejné problémy měla zhruba stejnou dobu i HSBC Premiere, která se u nás bude specializovat na private klientelu (čili žádný diskont). podle mě se tomu vyhne málokterá banka nově vstupující na trh, kde předtím nepůsobila...

U mBank mam konto a opravdu na me pusobi jako diskont. Protoze jsem potreboval platby kartou na netu, ktere mi na mBank na pocatku nefungovaly, zalozil jsem si konto i v eBance.

Rozdil - krome polatku za odchzi platbu - je to, ze tam co nabizeli FUNGOVALO. a to je ten rozdil. U mBanky byla spousta veci co na pocatku nefungovalo uplne korektne. A ne vsechny drobnosti jsou odstraneny - dle zkusenosti kolegy, ktery si konto objednaval nedavno.

PETER_PAN:
Pro výpočet těchto příkladů by bylo nejlepší udělat si tabulku v excelu a hrát si s jednotlivými vstupy. Podle toho uvidíš co a jak výnosnost investice ovlivňuje.

Funkce, které se pro tento případ použijí budou:
PLATBA – vyhodí modelovou výši splátky úvěru na základě úrokové sazba/RPSN, počtu splátek, výše úvěru
BUDHODNOTA – Budoucí cena nemovitosti na základě předpokládaného zhodnocení, současné ceny nemovitosti a doby ve které tě budoucí hodnota zajímá

SOUČHODNOTA – Hodnota zbývající hypotéky na základě úrokové sazby, počtu splátek a výše splátky

Efektivní výnos investice (tedy výnos jakého bys musel dosáhnout pomocí jiné investice) se spočítá pomocí fce ÚROKOVÁ.MÍRA, kde se zadává počet období, výše investice (rozdíl mezi splátkou a nájmem) a jednorázově investovaná částka (rozdíl mezi výší úvěru a cenou nemovitosti) a budoucí hodnota (Cena nemovitosti mínus zbývající hypotéka mínus poplatky RK apod.)

Při tom je potřeba dávat si pozor na měsíční vs roční výnosy (pokud jsou splátky měsíční i úroková sazba musí být měsíční apod.) a na znaménka (splátky s mínusem apod.)

Do tohoto postupu pak samozřejmě nevstupují rizika (např pokles ceny nemovitosti, problémy s pronajmutím apod.)

T_Y_L: Ono je celkem jedno, jestli to je na vlastní bydlení nebo na investici. Pokud to máš na vlastní, tak je to o něco výhodnější, na druhou stranu šetříš na vybavení. Každý vlastní bydlení potřebuje a tak by za něj něco platil (ekvivalent nájmu). A pokud na vlastním bydlení ušetříš, tak to do toho případu nepatří - šetřil bys tak jako tak!

PETER_PAN: Vem si hypotéční kalkulačku nějaké banky a spočítej si splátky podle celkové ceny nemovitosti a kolik z toho je tvých - to se může lišit podle podílu tvých prostředků (nad 70% jsou vyšší úroky, např. u té HB to je 5,54%). Pak si zjisti, jaká asi procenta můžeš z výnosu mít. Doporučuji vycházet z předpokladu, že použiješ stavební spoření na více lidí. Dále si zjisti předpokládaný čistý nájem (hlavně daně a poplatky na údržbu a pojištění)
Pak počítej zvětšování výnosů za každý rok (nejlépe v Excelu, ten vzoreček se opakuje - já měl to dole za dvě minuty) - předcházející rok (základ v prvním roce) * (1,0+úrok z výnosu) +12*(rozdíl mezi splátkou hypo a za kolik můžeš byt pronajmout). Při použití stavebního ten rozdíl vynásob 1,2 za podporu (ale jsou nižší úroky), případně to kombinuj - základ na termíňák, rozdíl na SS.

Výhodnost dřívějšího prodeje je v celku jednoduchá - zjisti si od banky vývoj anuity toho úvěru a odečti zbytek dluhu od ceny navýšené o inflaci.

Na běžné bankovní poplatky můžeš kašlat, to je pár korun. Poplatky za vyřízení úvěru, za převod, atd. můžeš taky zanedbat (pokud jsou procentní, tak mívají strop a v těch nepřesnostech inflace a zisku z uložených peněz se to ztratí. Podstatné je třeba, že ty různé výnosy jsou daněné - jak z uložených peněz (tedy ne 3,5%, ale jen 2,98%), tak z nájmů. Dále musíš započítat nějakou investici na zařízení, aby se to dalo pronajmout - ta se ti inflací nenavyšuje, naopak.

NELDE: to je zajimave, nejak takhle jsem si to predstavoval .. ted ale zkusme realizovat "na papire" jeste 3 priklady: (nemusis mi je pocitat, treba uvest co mam zahrnout - janevim placnu "poplatky pri prevodu hypotekovane nemovitosti")

- vsechno stejne, jen si nepujcujes 66,6%, ale 80%
- vsechno stejne, jen si nepujcujes 66,6%, ale 100%
- od jednoho z prikladu situaci kdy se po 5ti letech rozhodnu nemovitost prodat s tim ze je stale zatizena hypotekou ..

NELDE: Já to ale chápu velice dobře. Ještě jednou opakuji, že můj komentář PATŘIL K NĚČEMU CO JSI NENAPSAL - v tomto směru jsem se spletl. Původně jsi psal o HÚ na vlastní bydlení teď o HÚ na investici. Metodu srovnání pomocí budoucích hodnot ani u jednoho NEROZPORUJI a samozřejmě vím jak ji spočítat. Stejně tak nerozporuji pákový efekt který má investice na úvěr díky které získáš z nájmu zajímavěší výnos a domnívám se, že v určité životní fázi je to vhodný způsob akumulace prostředků.

T_Y_L: Jenže pokud srovnáváš hypotéku a jinou investici, tak musíš brát v úvahu, že v prvním případě úroky platíš, ve druhém je dostáváš. V prvním případě to je z částky, kterou sis půjčil, ve druhém z částky, kterou máš. V prvním případě s majetkem můžeš nakládat, ve druhém případě nikoli. Tedy nemůžeš srovnávat procenta, ale výsledný stav za několik let.

Představ si, že máš milion a dva si půjčíš na nákup bytu. Ten pronajmeš za 10 tisíc měsíčně. Desetiletá hypotéka bude činit (třeba Hypotéční banka 5,17%) 21 350, tedy měsíčně platíš 11 350 jako spoření. Po 10 letech máš byt v ceně 4,03 milionu (při 3% inflaci). Kdybys místo toho vzal ten milion a investoval ho a každý měsíc přidával ty splátky 11 350, tak při 6% budeš mít 3,58 milionu. Aby ses dostal na stejný výnos jako hypotéka, tak musíš mít kolem 7,5% výnosu - stabilně po dobu 10let! Už chápeš?

NELDE: Asi jsem si trochu špatně vyložil to co jsi napsal. Můj komentář se týkal varianty vzít si hypotéku a k tomu spořit/investovat (tedy jestli vyšší, nebo nižší splátku). Ale jak na to teď koukám tvůj první komentář ke spoření měl asi znamenat Spořit a investovat a jít do podnájmu vs. vzít si rovnou HÚ – je to tak? K tomu samozřejmě výhrady nemám. Na druhou stranu tvůj druhý komentář jakoby srovnával investice do nemovitosti s HU vs jiná investice, takže teď si nejsem úplně jist, kde se nacházíme. Každopádně fakt je, že ani k jednomu z toho můj komentář nesměřoval.

Jinak tvrzení, že akciové trhy jsou na dlouhodobých horizontech velmi málo rizikové samozřejmě blud není (riziko = nejistota dosažení očekávaných výnosů). Akciové trhy podléhají krátkodobým a střednědobým fluktuacím. Na dlouhotrvajících horizontech je empirická pravděpodobnost, že akciové trhy nepřekonají inflaci nulová. Tedy na dlouhodobých horizontech na rozvinutých trzích platí, že akciové trhy jsou výnosnější s obdobným velmi nízkým rizikem jako konzervativnější aktiva (dluhopisy apod).

NELDE: sipo bude do půlky července. ty zahraniční platby, to je pruda, zatím bude brzo jen převod v rámci mbank (CZ/SK/PL).
co se toho disponenta týče, hoď mi prosím detaily do pošty, já bych se kouknul, jestli se to někde nezaseklo...

T_Y_L: To je ale trochu blud. Jednak akciové trhy nejsou tak stabilní, aby to v dlouhém horizontu bylo velmi nízké riziko, jednak do výnosu z hypotéky musíš započítat i užití té nemovitosti. Dále nemůžeš porovnávat výnos s RPSN hypotéky - jsou to opačná znaménka a ještě z různých částek. Co se dá udělat: vzít splátky hypotéky, odečíst možný čistý výnos pronájmu (minus daně a nutnost údržby, kterou pronajímatel neudělá) a uplatnit na tuto částku ta procenta z možné investice. K tomu přičíst tu část ceny, která nebyla z hypotéky (samozřejmě na ní také uplatnit úroky z možné investice. Pokud to za dobu splácení celé částky udělá více, než kolik je současná hodnota nemovitosti navýšená o inflaci (tady bych počítal 3% jakožto dlouhodobý cíl ČNB), tak ta hypotéka se nevyplatila.

NELDE: Co se hypotečního úvěru a spoření/investování týče. Podstatné je investovat do aktiv jejichž dlouhodobý výnos je vyšší než obdoba RPSN hypotéky. Na dlouhém horizontu (ale na tom se s HÚ pohybujeme) takový výnos za velmi nízkého rizika poskytují akciové trhy.


PETER_PAN: Zkus blíže specifikovat pro co se rozhoduješ a co jsi již započítal. Pak se můžeme podívat jestli bylo něco zásadního vynecháno.

ADAMM: Embosované karty mi nechybí. Čipové taky moc ne. Chybí mi SIPO (už aby bylo) a zahraniční platby (hlavně ty příchozí - ČS si bere za příchozí platbu ze zahraničí 150 jednorázově). Dále mi chybí možnost občasného přímého kontaktu - třeba na sjednání disponenta - poslali jsme podle instrukcí před měsícem dopis a do dneška ticho. Možná to ztratila Česká pošta - problém je, že se nelze jejím službám vyhnout.

GHOSTDOG: Až od určité hladiny, kterou tam budeš posílat. Pokud se rozhodneš, že mBank bude vedlejší účet, tak tě nebude stát nic. A také si ho můžeš založit dříve, než aktuální účet zrušíš a můžeš tedy bez zbytečných nákladů převést transakce postupně (podle potřeby). Případně si nechat starý účet u ČS v té nejlacinější variantě na nějaké došlé platby. Já si třeba nechávám účet u ČS kvůli hypotéce (zruším ho až při přefinancování) a SIPU. Všechny transakce dělám na mBank.

PETER_PAN: Nejsou, protože to je postavené na spousty předpokladech budoucího vývoje. Takže ať spočítáš cokoli, za půl roku to nemusí být pravda.

Podstatné je zahrnout všechny výdaje spojené s bytem a hypotékou. Včetně poplatků které si tvoje banka strhne za inkaso od hypotéční. Včetně výdajů na zprovoznění a zařízení bytu - v novém bytě se moc bydlet nedá. Započítej si všechny investiční náklady, které budeš mít v průběhu tak pěti let. Přece nebudeš žít v provizóriu. Porovnej s výdaji na bydlení, které bys měl bez koupi bytu. Máš-li nějaký byt, který třeba budeš pronajímat, tak si započti ten nájem do svých nákladů (stávající byt buď prodáš nebo pronajmeš, ale to je jiný, samostatný případ), jako kdyby jsi ho neměl. Pokud je rozdíl menší, než kolik ze splátky hypotéky tvoří vlastní splátka půjčky (jistiny), tak na tom vyděláváš. Pokud je větší, tak stejně můžeš vydělávat díky rostoucí ceně bytů, ale to se nedá odhadnout.

Co se týče úvahy, jestli není lepší si spořit nebo investovat, to je těžké, protože jsou různá rizika. V zásadě díky inflaci je každé dlouhodobé spoření vcelku neefektivní (pokud tam není státní podpora). Ta stejná inflace ti snižuje cenu půjčky, takže pokud bydlení opravdu potřebuješ, tak vzhledem k tomu, že to je majetek nezávislý na ceně peněz a neklesající příliš v ceně s opotřebením, tak se vyplatí jít do hypotéky, hned jak máš na základní splátku nutnou, aby nebyly tak vysoké úroky.

GHOSTDOG: vlastní bankomaty nemá mBank žádné - výběry z běžného účtu jsou tři měsíčně zdarma kdekoliv, další za 19 Kč kdekoliv.

rozdíly jsou třeba v tom, že u spořícího účtu jsou 3,5% u mBank pro jakýkoliv vklad, u eBanky až při vkladu nad milion korun. a odchozí platby v eBance, nepletu-li se, nejsou zdarma bez ohledu na obrat na účtu.

ale je nutné taky upozornit na nevýhody mBank: zejména to, že zatím nemá embossované / chipové karty a nelze provádět klasické bankovní převody do zahraničí.

ZBYNEK: jak je to u nich s bankomaty=nejsou nejake prehnane poplatky za vybery u konkurence? predpokladam ze moc vlastnich zatim nemaji
NELDE: u eBanky by snad taky mely byt nulove ne? teda pokud posilas nad nejakou castku (coz posilam hodne vic)

GHOSTDOG: Moje zkušenost je, že mBank si můžeš založit tak jako tak - nic to nestojí a díky nulovým poplatkům tam peníze neubývají.

GHOSTDOG: Internetovým bankovnictvím vyhrává ebanka, ve všech ostatních ohledech je momentálně nejvýhodnější mbank.

Prosba o radu:
Chci zmenit banku (odejit od CS) - kterou banku byste mi doporucili? Premyslim o eance nebo Mbank. Mam obycejny ucet + sporici ucet, potrebuji kartu pro platby na netu, pojisteni ke karte a dobre zabezpecene inet bankovnictvi jednoduche na obsluhu.