jak to tu pročítám, já se ještě vrátím k té věčné debatě o tom, zda provizi platí prodávající nebo kupující.
on ji ve skutečnosti standardně platí prodávající. jinými slovy prodávající, který si najde realitní kancelář a určitého makléře, si platí daného makléře za to, že zastupuje jeho zájmy (nebo by alespoň měl zastupovat jeho zájmy; že se tak ne vždy děje, je věc jiná) - tj. dosáhnout maximální ceny při aktuální situaci na trhu, poradí mu, navrhne cenu a strategii prodeje, zajistí za něho veškeré prohlídky, PENB, právní servis, úschovu, až po předání nemovitosti novým majitelům, znalecký posudek, daňové přiznání, přepis energií, někdy stěhováky atd...
teď si představte na trhu pana kupujícího. ten brouzdá po inzerátech, srovnává nabídky a ceny. kupující kupuje za cenu, která pro něho osobně je akceptovatelná (tj. kdy jeho mezní náklady nejsou vyšší než jeho mezní užitek). tuhle cenu vnímá jako konečnou, se vším všudy, a podle konečné ceny se rozhoduje, zda mu za to ta koupě stojí či nikoli. a tudíž jemu může být naprosto volné, jestli je v ní provize pro realitku či nikoli. provizi vnímá jako službu, kterou si platí prodávající. žádného kupujícího nezajímá, jak vysoká provize pro makléře ze strany prodávajícího je (a opravdu se mě jako makléře na to nikdy kupující neptal), protože oni prostě kupují za určitou konečnou cenu. to je v podstatě totéž, jako by kupující předem řešil, jakým způsobem prodávající utratí ty peníze z prodeje - jestli si za ně koupí auto, postaví nový dům, nebo si s nima vystele postel. je mu to šumák a nijak to neovlivní jeho rozhodování o koupi, stejně jako je mu šumák, jestli z té ceny půjde realitce 50 tisíc nebo půl milionu. on zkrátka kupuje za cenu pro něho akceptovatelnou, za cenu danou jeho vlastním mezním užitkem a náklady, jak píšu výše.
to, že někteří makléři nabírají nemovitosti i za nesmyslně vysokou cenu, jakou si určí prodávající, a k tomu si ještě přihodí provizi, tudíž cenu ještě navýší a možný prodej je o to nereálnější, je jejich chyba a jejich boj. on ten kupující totiž bude brát při rozhodování o koupi v úvahu jedinou cenu - cenu konečnou, tedy kompletní.
proto inzeráty, v nichž není uvedena konečná ceny, ale je u ceny uvedeno například "+ provize RK" nebo "+ právní služby" pouze matou potenciální kupující, kteří mezi nabídkami hledají a srovnávají si v hlavě ty konečné ceny, zatímco takto se jim informace o konečné ceně nedostává. nehledě na to, že takovéto inzeráty nabízejí obvykle realitky pracující nevýhradně, tudíž takovýto inzerát najdete na internetu i 10x, obvykle pokaždé s jinými informacemi, výměrami, fotografiemi vší (ne)kvality, jinou cenou.. a co udělá kupující? bude se snažit najít mezi všemi těmi realitkami tu, která mu slíbí, že dohodne u majitele největší slevu z kupní ceny (tudíž se v daném případě rozhodně nedá mluvit o tom, že makléř zastupuje prodávajícího).
případ, kdy se skutečně dá jednoznačně říct, že provizi makléři platí kupující, je následující:
kupující hledá nemovitost a obrátí se na makléře, aby mu s tím pomohl a nemovitost pro něho vyhledal. domluví se spolu (obvykle písemně) na podmínkách, na tom, o jakou nemovitost se má jednat, jak bude vypadat spolupráce, kdo bude chodit na prohlídky (zda jen makléř nebo společně s majitelem) atd. makléř tedy klientovi vyhledává nemovitost na míru. no a za tuto službu spojenou s poradenstvím, konzultacemi, doporučeními, výpočty návratnosti, společnou účastí na prohlídkách apod. zaplatí po realizaci obchodu kupující svému makléři provizi (například procento z kupní ceny + procenta z případné vyjednané slevy z kupní ceny, dokáže-li ji zdatný makléř vyjednat).
čili:
- prodávající prodává nemovitost a platí si makléře za to, že zastupuje zájmy prodávajícího -> prodávající vyplatí makléři za tuto službu provizi.
- kupující chce koupit nemovitost a platí si makléře za to, že zastupuje zájmy kupujícího -> kupující vyplatí makléři za tuto službu provizi.
(bohužel, v ČR se ještě pořád druhé zmíněné realitní služby využívá pramálo, přesto se tací najdou.)
no a když se střetnou na prohlídce dva makléři proti sobě, zatímco jeden zastupuje prodávajícího (tj. chce dosáhnout co nejvyšší ceny) a druhý kupujícího (tj. chce dosáhnout co nejnižší ceny)? :-) pak může zvítězit ten, který si najal makléře s širšími realitními znalostmi a argumentačními dovednostmi...