• úvod
  • témata
  • události
  • tržiště
  • diskuze
  • nástěnka
  • přihlásit
    registrace
    ztracené heslo?
    MISHUGERealitní kanceláře - zkusenosti, reference
    MARQETHA
    MARQETHA --- ---
    jak to tu pročítám, já se ještě vrátím k té věčné debatě o tom, zda provizi platí prodávající nebo kupující.

    on ji ve skutečnosti standardně platí prodávající. jinými slovy prodávající, který si najde realitní kancelář a určitého makléře, si platí daného makléře za to, že zastupuje jeho zájmy (nebo by alespoň měl zastupovat jeho zájmy; že se tak ne vždy děje, je věc jiná) - tj. dosáhnout maximální ceny při aktuální situaci na trhu, poradí mu, navrhne cenu a strategii prodeje, zajistí za něho veškeré prohlídky, PENB, právní servis, úschovu, až po předání nemovitosti novým majitelům, znalecký posudek, daňové přiznání, přepis energií, někdy stěhováky atd...

    teď si představte na trhu pana kupujícího. ten brouzdá po inzerátech, srovnává nabídky a ceny. kupující kupuje za cenu, která pro něho osobně je akceptovatelná (tj. kdy jeho mezní náklady nejsou vyšší než jeho mezní užitek). tuhle cenu vnímá jako konečnou, se vším všudy, a podle konečné ceny se rozhoduje, zda mu za to ta koupě stojí či nikoli. a tudíž jemu může být naprosto volné, jestli je v ní provize pro realitku či nikoli. provizi vnímá jako službu, kterou si platí prodávající. žádného kupujícího nezajímá, jak vysoká provize pro makléře ze strany prodávajícího je (a opravdu se mě jako makléře na to nikdy kupující neptal), protože oni prostě kupují za určitou konečnou cenu. to je v podstatě totéž, jako by kupující předem řešil, jakým způsobem prodávající utratí ty peníze z prodeje - jestli si za ně koupí auto, postaví nový dům, nebo si s nima vystele postel. je mu to šumák a nijak to neovlivní jeho rozhodování o koupi, stejně jako je mu šumák, jestli z té ceny půjde realitce 50 tisíc nebo půl milionu. on zkrátka kupuje za cenu pro něho akceptovatelnou, za cenu danou jeho vlastním mezním užitkem a náklady, jak píšu výše.

    to, že někteří makléři nabírají nemovitosti i za nesmyslně vysokou cenu, jakou si určí prodávající, a k tomu si ještě přihodí provizi, tudíž cenu ještě navýší a možný prodej je o to nereálnější, je jejich chyba a jejich boj. on ten kupující totiž bude brát při rozhodování o koupi v úvahu jedinou cenu - cenu konečnou, tedy kompletní.

    proto inzeráty, v nichž není uvedena konečná ceny, ale je u ceny uvedeno například "+ provize RK" nebo "+ právní služby" pouze matou potenciální kupující, kteří mezi nabídkami hledají a srovnávají si v hlavě ty konečné ceny, zatímco takto se jim informace o konečné ceně nedostává. nehledě na to, že takovéto inzeráty nabízejí obvykle realitky pracující nevýhradně, tudíž takovýto inzerát najdete na internetu i 10x, obvykle pokaždé s jinými informacemi, výměrami, fotografiemi vší (ne)kvality, jinou cenou.. a co udělá kupující? bude se snažit najít mezi všemi těmi realitkami tu, která mu slíbí, že dohodne u majitele největší slevu z kupní ceny (tudíž se v daném případě rozhodně nedá mluvit o tom, že makléř zastupuje prodávajícího).

    případ, kdy se skutečně dá jednoznačně říct, že provizi makléři platí kupující, je následující:
    kupující hledá nemovitost a obrátí se na makléře, aby mu s tím pomohl a nemovitost pro něho vyhledal. domluví se spolu (obvykle písemně) na podmínkách, na tom, o jakou nemovitost se má jednat, jak bude vypadat spolupráce, kdo bude chodit na prohlídky (zda jen makléř nebo společně s majitelem) atd. makléř tedy klientovi vyhledává nemovitost na míru. no a za tuto službu spojenou s poradenstvím, konzultacemi, doporučeními, výpočty návratnosti, společnou účastí na prohlídkách apod. zaplatí po realizaci obchodu kupující svému makléři provizi (například procento z kupní ceny + procenta z případné vyjednané slevy z kupní ceny, dokáže-li ji zdatný makléř vyjednat).

    čili:
    - prodávající prodává nemovitost a platí si makléře za to, že zastupuje zájmy prodávajícího -> prodávající vyplatí makléři za tuto službu provizi.
    - kupující chce koupit nemovitost a platí si makléře za to, že zastupuje zájmy kupujícího -> kupující vyplatí makléři za tuto službu provizi.

    (bohužel, v ČR se ještě pořád druhé zmíněné realitní služby využívá pramálo, přesto se tací najdou.)

    no a když se střetnou na prohlídce dva makléři proti sobě, zatímco jeden zastupuje prodávajícího (tj. chce dosáhnout co nejvyšší ceny) a druhý kupujícího (tj. chce dosáhnout co nejnižší ceny)? :-) pak může zvítězit ten, který si najal makléře s širšími realitními znalostmi a argumentačními dovednostmi...
    ADAM
    ADAM --- ---
    prosím, zda by se mi mohl ozvat do pošty někdo solidní/zkušený v realitní oblasti.
    prosím aby mi teď do pošty nepřišlo 100 nabídek "obyčejných" realiťáků. hledám někoho zkušeného, kdo to dělá dlouhodobě a kvalitně. (GREVE? :-)


    k požadavku: 
    - vlastním lukrativní pozemek 5km za prahou s malým, částečně rekonstruovaným RD. nechali jsme si udělat projekt na přestavbu toho RD a je následující problém: cena rekonstrukce je příliš vysoká. jsme totiž 5ti členná rodina a úpravy dispozice musí být drastické, aby se tam rodina vešla - a i tak to pro nás po rekonstrukci bude pořád velmi malé.
    - na druhou stranu, třeba pro 3členou, nebo i 4členou rodinu to může být naprosto dostačující - těm by stačilo v podstatě jen vymalovat a mohou bydlet.
    - napadla mě tedy následjící mylenka: zvážit prodej této nemovitosti a za utržené finance koupit pozemek pro novostavbu nebo RD s vhodnější dispozicí.
    - ale pozor: mám velmi "drsné" požadavky na lokalitu, čili nejsem zvědavej na to, že mi někdo pošle 100inzerátů z sreality. hledám kvalitní pomoc a poradeství s touto možností
    - komplikace: dům je zatížen hypotékou (ale asi lze v rodině najít dočasnou jinou zástavu).
    - nejprve potřebuju spíše poradenství, zda se by se taková transakce vyplatila. v současnosti jsem na 60% přikloněn k tomu rekonstrukci realizovat: hlavní důvod je opravdu excelentní poloha...


    KONOPASLIK
    KONOPASLIK --- ---
    POHODAVOLE: Tohle je ten princip, který tady obhajuju já, nicméně zvykem jsou opravdu obě varianty. Logičtější je tato, většinová však ta druhá.
    POHODAVOLE
    POHODAVOLE --- ---
    GREVE: asi ne pze, my sli mrk na nem. viz http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/357391/ a kdyz jsme souhlasili, tak jsme skocili do realitky a provizi zatlacili realitce a zbytek sel prodavajicim, takze provize sla za nama. Nerozumim moc tomu, proc by melo jit vse prodavajicimu a pak realitce. Je to uplne zbytecnej krok navic, kterej nema dle me smysl. Max to schova pro kupujiciho provizi, ale ta ti muze byt stejne fuk, kdyz ti sedi celkova cena..
    GREVE
    GREVE --- ---
    POHODAVOLE: Tys to asi celý nějak nepochopil. Ta realitka z toho nemá jiný zisk, než tu provizi, co zaplatí prodávající.
    POHODAVOLE
    POHODAVOLE --- ---
    GREVE: to je asi jako kdybych mel platit hospode poplatek za to, ze tam chci oslavit narozeniny a udelat jim tam vytoc, ale chapu, ze kazdej to ma jinak, ale ja bych nikoho takovyho nikdy nepodporil..
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    GREVE: aha tak pokud to bereš takhle, nedivim se že u nás mají levicové strany většinu. Děkuji za plodnou diskuzi a přeju hezký den...
    KASUMI
    KASUMI --- ---
    GREVE: bohuzel prodavajici z toho plati i dan z prevodu, ze jo, kdyz je to vyssi nez tabulkova cena.. tze je lepsi to nejak vyclenovat no..
    GREVE
    GREVE --- ---
    WARBABY8: Samozřejmě, přesně takhle to funguje. Kupující pak tuto inzerovanou cenu zaplatí prodávajícímu jako cenu za byt, a prodávající z ní zaplatí provizi realitce.
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    příklad:
    Prodej, byt 3+1, 87 m2, OV, Nýřany | M&M reality
    http://www.mmreality.cz/cs/nabidka/357391/

    (včetně provize a právního servisu)
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    no já nejsem makléř ale psal sem tu zkušenost jako prodávající. řekl jsem si za kolik to chci prodat, oni si přihodili % provizi a hodili na net mojí cenu + provizi, při snížení ceny šla i cena provize dolů. samozžejmě mají nějakou minimální provizi pod kterou nejdou ale tohle bylo stejný u všech realitek co sem poptal. (jednalo se o západní čechy)
    KONOPASLIK
    KONOPASLIK --- ---
    Ale je ve výsledku jedno, kdo tu provizi platí, jde o to, aby KC + provize byla smysluplná pro kupujícího. Pokud vezmeme finální částku, která případem proteče (A), od ní odečteme provizi (B), tak dostaneme částku, kterou dostane prodávající (C) (daně zanedbejme). Pokud je kupující spokojen s (A), realitka s (B) a prodávající s (C), pak je vše v pořádku a moc nesejde na tom, ve které fázi obchodu se tyhle tři čísla potkají.
    KONOPASLIK
    KONOPASLIK --- ---
    GREVE: Já třeba většinou uvádím provizi zvlášť, hlavně kvůli daním, ale tak nějak mi přijde fain, že je to transparentní. Jen ve výjimečných případech je dohromady (zpravidla ve chvíli, kdy se s prodávajícím znám a je to "nějak se dohodneme"). Ale souhlasím, že většinou je to k vidění spíš pohromadě - tedy alespoň v Čechách, Morava má ten poměr opačný.

    WARBABY8: Proč? Co je na tom logického? Tohle platí, pokud si realitka určí provizi procentuelně, ale to za a) není pravidlem a za b) to není ani logické. Jako realitka věnuji danému případu určitý objem práce a nabízím určité konkrétní služby. Za tenhle objem práce a služeb si řeknu nějakou konkrétní částku, za kterou jsem ochoten/schopen to dělat. Výsledná prodejní cena na té částce nic nemění, přinejmenším ne automaticky. Tu práci odvedu úplně stejnou, ať už cena klesne nebo neklesne (naopak, pokud klesla, tak to většinou znamená, že jsem tím strávil víc času, než když se to prodá hned za původní).
    GREVE
    GREVE --- ---
    WARBABY8: To jako že ta realitka řekla kupujícímu: "Pozemek stojí milión a nadto nám ještě zaplatíte sto tisíc za provizi"? Jestli jo, což nepopírám, tak to byla naprostá výjimka. Já jsem se vždycky (a bylo to několik desítek případů) setkal s tím, že provizi platí prodávající.

    WARBABY8: Chceš aby za tebe někdo něco udělal, musíš mu za to zaplatit. Logicky je to zcela v pořádku.
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    KASUMI: já sem v klidu ;-) tak nevim proč tam je v závorce (pro prodávajícího)
    KASUMI
    KASUMI --- ---
    WARBABY8: prosim te klidek
    nekdy plati provizi kupujici, nekdy prodavajici, nekdy mozna i oba.. no co..
    a dotaz byl, jaka je jeji vyse
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    KONOPASLIK: wtf?????

    samozřejmě pokud změnim prodávající cenu na 900 000 se i zmenší provize a tudíž i finální prodejní cena na 990 000.
    KONOPASLIK
    KONOPASLIK --- ---
    WARBABY8: Jenže za 1.100.000,- to nikdo chtít nebude, takže ty budeš nucen slevit na 900.000,-, aby výsledná cena dávala kupujícímu smysl.
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    GREVE: jinak argumentace chci prodat platim provizi je stejná jako chci koupit platim provizi :-P
    WARBABY8
    WARBABY8 --- ---
    GREVE: divný, prodával jsem pozemky a oslovil 4 realitky a nikdy jsem provizi neplatil... asi mam jen sexy čumáček a udělali to pro mě z dobrý vůle...

    ale aby nedošlo k omylu uvedu příklad. Chci prodat nemovitost a požaduji 1 000 000. realitka má provizi 10% z prodejní ceny takže finální cena pro zájemce bude 1 100 000. čili provizi platí KUPUJÍCÍ.
    Kliknutím sem můžete změnit nastavení reklam