• úvod
  • témata
  • události
  • tržiště
  • diskuze
  • nástěnka
  • přihlásit
    registrace
    ztracené heslo?
    MISHUGERealitní kanceláře - zkusenosti, reference
    ANDY_WARHOL
    ANDY_WARHOL --- ---
    GHOSTSTALKER: tva analogie nefunguje. aby to bylo srovnatelne muselo by si mit podezreni ze auto je kradene ale pak by bylo dost nesmyslne ho vubec kupovat, protoze by si ho musel vratit a sleva by to moc nezachranila...
    GHOSTSTALKER
    GHOSTSTALKER --- ---
    ANDY_WARHOL: No klepat na celo si muzes, ale kdyz tu slevu neposkytnes, tak kupujici nekoupi a ty budes muset jit o dum dal. Samo zalezi, ktera ze stran ma vetsi potrebu deal uzavrit, je to o vyjednavani. Kdyz si kupujes auto z bazaru a po prohlidce namitnes, ze pul mega za to auto s vymenenou karoserii nedas, tak taky neni nic neobvykleho domluvit se na sleve.
    GHOSTSTALKER
    GHOSTSTALKER --- ---
    BLONDYNKA: Vlastnictvi nemovitosti ze lze poznat jen z LV? :D To zijes bud o rok v budoucnosti nebo o 50 let v minulosti, kdy bude platit (platil) princip materialni publicity (ktery stejne nebude platit absolutne, ale jen pro uplatne prevody).

    Jako sorry, nebudu se o tom s tebou dal bavit, kdyz ocividne nevis, ktera bije. Title DD rozhodne neni neco, co by se delalo na popud pravniku, aby meli na cem hnat feecka. Uz jsem byl svedkem hodne pripadu, kdy osoba prisla o nemovitost kvuli "hovadinam" typu absence razitka na geometrickem planu, ignorovani spoluvlastniku pri prodeji podilu, chybejicim posudku, chybejicim souhlasu manzela atd., skrytym nekolik let v minulosti. A vsechny uvedene problemy lze identifikovat pri DD.

    Tva zaverecna poznamka o "nekalosti" jen svedci o tom, ze jsi asi nikdy nevidela neco jak heads of terms ci letter of intent.
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    ANDY_WARHOL: Pokud právník v drahém obleku používající mnoho anglických a latinských slov začne hovořit vážným hlasem o smlouvě, která porušuje blokační ustanovení restitučních předpisů a předkupní právo, na většinu neprávníků to zapůsobí. Tak to prostě je. Není potřeba vůbec hned zacházet do takových krajností, jako je zpochybnění vlastnického práva, stačí vzbudit nejistotu.
    Ano, jistě, ty jsi hotový génius a vyznáš se úplně ve všem a nikdo tě nenapálí. Ty přece víš, že to není směroplatný, viď.
    Asi bych tuto debatu ukončila. Nechť si každý ošetřuje svá práva způsobem, který uzná za vhodný, já k tomu už nemám co dodávat.
    ANDY_WARHOL
    ANDY_WARHOL --- ---
    BLONDYNKA: ne to ty si nepochopila me.pokud totiz prodavajici ma mozek tezko na takovou hru tezko pristoupi a to z duvodu ktere jsem popsal. ja vim ze vy pravnici si libujete v nelogicnostech. ale me nekdo rict ze chce slevu, protoze ma pochybnosti o mem naroku na nemovitost, tak si klepu na celo.
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    ANDY_WARHOL: protože jsi to asi úplně nepochopil. Tady přece nejde o to, že by skutečně byla pochybnost o vlastnictví prodávajícího nebo o správnosti předchozích nabytí. Tady jde o to, že se někde v nabývacích titulech najde nějaká prkotina, kterou vážně se tvářící právník používající slova jako "due diligence" namísto "audit" nebo "prověrka" patřičně rozmázne tak, že nic netušícího prodávajícího zatlačí do kouta a ten se pod tlakem pocitu, že je s jeho nemovitostmi něco v nepořádku, totálně vyděsí a je rád, že ho ten hodný kupující té hrůzy zbaví. Samozřejmě že pak ochotně sleví.
    Tož tak.
    ANDY_WARHOL
    ANDY_WARHOL --- ---
    BLONDYNKA: akorat to jaksi zavani dost nelogikou
    kdyz si budu myslet, ze nekomu nemovitost nepatri, tak je blbost mu rikat, no ja mam sice pochybnost ze vam nepatri, ale kdyz pul milionu slevite, ja to koupim.
    protoze pokud bych tu pochybnost mel, tak ani sleva prece neco takoveho nevyvrati (spis naopak, kdyz na to kyvne, tak to bude podezrele)
    chapu slevu, kdyz je treba neco stavebne nedokonaleho nebo nejake podobne okolnosti, ale u tohohle, chtit slevu a vedet, ze to dotycny treba tak uplne nevlastni = sem hlupak hazejici penize do kanalu
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    GHOSTSTALKER: Jsi legrační. Jak pouze ze smlouvy poznáš, zda porušuje předkupní právo, to by mne tedy obzvláště zajímalo, zní to fakt pikantně. A to ani nemluvím o tom, že teď se vyjadřuješ o bezprostředně předcházejících nabývacích titulech, jejichž prověření nikdo nezpochybnil. Jak bys posoudil celistvost a bezchybnost souvislé řady předchozích nabývacích titulů, pokud bys neměl k ruce desítky dalších potenciálních dokumentů, svědectví apod. to jsi nijak nevysvětlil (viz moje argumentace v tebou napadaném příspěvku, kterou jste oba s Coquine - jak dojemná shoda - nijak nevyvrátili validními argumenty).

    To, že si člověk neprohlédne list vlastnictví a to, co na něm je či není zapsáno, je úplně jiná věc a nemá to naprosto žádný vztah k nabývacímu titulu. Jako právník bys asi měl vědět, že vlastnictví pozemku a stavby lze z listu vlastnictví poznat i bez nabývacího titulu. Ale ty to samozřejmě dobře víš, jen hřešíš na to, že tady je spousta neprávníků, kteří ví houby, co to vlastně povídáš, pokud je to podáno dostatečně zajímavými právnicky znějícími slovy, že.

    Nu, jak říkám - pakliže vám na tohle klienti skáčou a mají dojem, že jim za jejich peníze dáváte skutečnou hodnotu, pak je to jejich smůla a vaše šikovnost. Ale představa, že si položíš na stůl několik listin vytažených z katastru a z nich jasně poznáš, zda bylo vlastnictví během posledních deseti let nezpochybnitelné, zda někdo mohl či nemohl nemovitosti vydržet a podobně, je nesmyslná a lživá.
    A úplně na okraj - to že zaseješ klientovi do dušičky pochybnosti a on nekoupí, by ani tak nevadilo, zas taková nic moc se mu tím nestane. Ovšem na druhou stranu jestliže podáš ten svůj "stín pochybnosti" a klient na jeho základě koupí, ale použije to proti prodávajícímu jako nátlak na snížení ceny, to už je docela nekalá věc. Jen aby bylo jasno.
    GHOSTSTALKER
    GHOSTSTALKER --- ---
    BLONDYNKA: Tak je videt, ze tomu rozumis... :)

    Klient totiz samo nepotrebuje vedet, zda nahodou kupni smlouva, o kterou se opira (i jeho) vlastnicke pravo, nebyla spatne podepsana, neporusuje predkupni pravo, nespecifikuje blbe cast pozemku, nebyla uzavrena bez zakonem pozadovanych souhlasu ci posudku, neporusuje blokacni ustanoveni restitucnich predpisu a desitky dalsich skutecnosti, na zaklade kterych muze prijit o mnohonasobne vice, nez da za pravnika (prip. nez ho stoji si ty tituly projit sam).

    To je jak kdybych rikal, jak je nemoralni, ze si od klientu beres penize za sepsani kupni smlouvy, kdyz je internet plny vzoru...

    Koupe nemovitosti neni koupe rohliku a kdyz clovek jen bezmyslenkovite podepise smlouvu, tak se mu pak muze stat treba to, ze zjisti ze ma byt v dome na cizim pozemku, ke kteremu nema pravni titul (viz medialne zname kauzy).
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    GREVE: Já při prodeji/koupi bytu požaduji nabývací titul zapsaný v KN a když se mi nezdá, vyžádám si prohlášení vlastníka. A to proto, že k bytu často patří různé další spoluvlastnické podíly, pozemky apod., což nelze vyčíst z listu vlastnictví. U jiných nemovitostí nežli jednotek to už ale neplatí.
    Pokud někdo nabývací titul/y starší nežli ty poslední požaduje a chce si je prověřit, prosím, trvám ale na tom, že to v praxi nepřináší žádný užitek, který by byl hodný zmínky.
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    GHOSTSTALKER: Naprostá hloupost. Jediné, co z tvého příspěvku je pravda, je to, že "Samozrejme, ze to neni potvrzeni o tom, ze prodavajici je/neni se 100% jistotou vlastnikem a samo, ze tam je spoustu vyhrad". Tahání peněz z klienta za nulovou jistotu, nic víc a nic méně.
    GHOSTSTALKER
    GHOSTSTALKER --- ---
    GREVE: A v cem je rozdil? Jako ze transakce, kdy fyzicka osoba kupuje nemovitost za miliony, si nezaslouzi pozornost jako transakce, kdy korporace kupuje nemovitost za miliardy? Jako sorry, ale podelana koupe rodinneho domu imho muze mit daleko fatalnejsi dusledek nez podelana koupe obchodniho domu.
    COQUINE
    COQUINE --- ---
    GREVE: jenze puvodni dotaz znel, na co si dat pozor, ne jaka je praxe. tak jsem napsala, ze bych si proverila nabyvaci tituly za poslednich deset let. clovek se uvazuje na 20-30 let, tak proc tomu nevenovat o nejakou chvilku navic. na to reagovala blondynka, ze je to nesmysl a u nabyvacich titulu nad 10 let vylozene prihlouple a hlavne ze by chtela videt pravnika, ktery to da pisemne. na to jsem pro zmenu reagovala tak, ze my to normalne davame, zhruba tak, jak to popsal ghost, a jde i o "obycejne" nemovitosti. tak to pro zmenu shodila tim, ze smyslem je zhatit klientovi obchod a zkasirovat ho o par tisicovek.

    to, ze si lidi neproveruji historii nemovitosti jeste neznamena, ze je to dobre.
    HONZAF
    HONZAF --- ---
    GHOSTSTALKER: ah rikal jsem si ze to asi bude ono. rekl bych ze prodej a nakup nemovitosti je porad prodej a nakup nemovitosti at uz jde o pozemek s hnojistem za 10 000kc versus pozemek s obchodnim centrem za 1mlr Kc. lisi se umerne jen veci kolem. nikde tady nevidim(nazev/zahlavi/nastenka) ze to tu je jen o prodeji/nakupu bytu :)
    GREVE
    GREVE --- ---
    GHOSTSTALKER: Ty ale mluvíš úplně o něčem jiném než byla předchozí diskuze. Tady se lidé baví o běžném nákupu a prodeji bytů pro vlastní potřebu a ne o miliardových investicích a smlouvách v angličtině.

    A při běžném prodeji bytu opravdu (a empiricky ověřeno na desítkách transakcí) ověřování nabývacích titulů za posledních deset let není zvykem. Sem tam se někdo zajímá o ten poslední titul, ale to je tak všechno.
    GHOSTSTALKER
    GHOSTSTALKER --- ---
    BLONDYNKA: Kecas blbosti. Due diligence nabyvacich titulu za 10 (prip. vice) let jsou soucasti kazde serioznejsi nemovitostni transakce (at uz jako asset dealu nebo jako share dealu) a klienti za to radi plati nemale castky. A vysledkem kupodivu je pisemne vyjadreni advokatni kancelare, ve kterem se k nabyvacim titulum vyjadruje a analyzuje mozna rizika. Samozrejme, ze to neni potvrzeni o tom, ze prodavajici je/neni se 100% jistotou vlastnikem a samo, ze tam je spoustu vyhrad (zejmena ohledne subjektivnich faktoru - dobra vira apod.). Nicmene pokud se odhali nejake potencialni problemy, promitnou se do kupni ceny nebo se daji resit zarukami, prip. pojistenim (title insurance) poskytnutym treti osobou (rovnez za nemalou castku). Bez alespon elementarni proverky nabyvacich titulu ti dneska investor nekoupi ani kadibudku. Plus se DD nabyvacich titulu hojne delaji i pro financovani nemovitostnich projektu, protoze banka samo nepusti penize na development neceho, co se muze eventualne ukazat, ze neni majetkem dluznika (cimz by padlo zajisteni banky).

    A takova je praxe (a bude prinejmensim do 31.12.2014).
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    COQUINE: Tak určitě. Napsat, že v nabývacím titulu jsou popsány nemovitosti způsobem, který ne zcela jasně odpovídá dnešním předpisům a vzbudit onen stín pochybnosti, to nepochybně napíše i koncipient těsně po škole. Klient je chudší o pár tisíc, obchod je zhacen a v klientovi vzbuzen dojem, že mu advokát zachránil miliony před katastrofickou ztrátou. Je ovšem otázka, zda to bylo skutečně a reálně k jeho prospěchu - což on neví, tudíž advokátovi postih za špatnou radu nehrozí.
    No proč ne, kupující má jistě právo se rozhodnout podle svého nejlepšího vědomí a jakožto advokát mohu jen říci, že je potřeba, aby lidi chtěli za právní služby platit co nejvíc, žeano.
    COQUINE
    COQUINE --- ---
    tak z druhe strany, my stanoviska k nabyvacim titulum standardne davame, v prostredi AK to rozhodne neni nic ojedineleho, natoz sloziteho, jak by se z popisu mohlo zdat. bohate totiz klientovi staci stin pochybnosti, aby se obchod neuskutecnil. ze to nebude delat pravnik realitky, kterou si najal prodavajici, je jaksi zrejme.
    KIKU
    KIKU --- ---
    Potřebovala bych poradit se smlouvou - pronajímám byt a mám drobnou nejasnost. Je tady někdo schopný mi poradit? Je to drobnost :) Teda dvě .)) díky!
    BLONDYNKA
    BLONDYNKA --- ---
    WARBABY8: Mířím na ty nabývací tituly za deset let, důvody jsem podrobně rozepsala. Nechť si každý dál přebere dané sám.
    Kliknutím sem můžete změnit nastavení reklam