MADCAT: muzou mit s majitelem exkluzivni nebo neexkluzivni smlouvu
samozrejme, vzdy zalezi na textu, ale obecne:
pokud je exkluzivni, nemel by majitel jednat naprimo s tebou, jinak mu hrozi pokuta, tobe to ale muze byt vicemene jedno a klidne majitele kontaktovat naprimo muzes, pokud ho znas.. on by pak, spravne, te mel odkazat na realitku, at jednas s nimi.. prakticky si myslim, ze pokud nechce porusit smlouvu, je lepsi se jednat primo s majitelem, nez pres rk, za ucasti rk - ale ne tak, ze vse pujde jen pres rk a ty nemuzes jednat pirmo - imho je to ztrata casu.. ale zalezi na te smlouve, muze to mit prisne i na jednani.. (pro minuskare - neni to obchazeni vyplaceni provize rk, jen urychleni a zefektivneni procersu)
pripadne pokud je exkluzivni, a chcete usetrit, tak jak tu pisou - pockat.. ale pozor, nekdy tam byva ustanoveni, ktere plati i po skonceni te exkluzivity, ze pokud to bylo diky rk, plati se z toho provize i po skonceni smlouvy
a samozrejme tim riskujes, ze se to mezitim proda pres rk
pokud je neexkluzivni, jeho nic netrapi a obchod s tebou uzavrit muze

vetina RK se snazi uzavrit exkluzivni smlouvy, nicmene sami nemivaji pravnika a muze se stat, ze cast tech smluv nebo i cele smlouvy mohou byt neplatne, takze pokud je to exkluzivni smlouva, jeste to neni vse tak
jednoznacne

samozrejme, muzes se obratit i na rk primo.. a resit to s nimi, ale urcite nedoporucuju se spojit s rk za ucelem "pravni pomoci" pri koupi inzerovane nemovitosti, jak tu implikuje GREVE (nebo mi to tak aspon zni), protoze pokud rk ma provizi od kupujiciho, jakakoliv pravni rada, byt by byla od jejich "nasmlouvaneho" advokata (nedejboze interniho pravnika) nebude ve tvem zajmu, ale v zajmu prodavajiciho (resp. rk, ale rekneme, ze prodavajiciho).. pokud ti bude rk tvrdit opak, ruce pryc.. tam je vzdycky konflikt zajmu a jeden pravnik nemuze zastupovat obe strany.. nikdy tak totiz nechrani 100% tvoje zajmy

MADCAT: realitkař dal mínus co? K smíchu.
No normálně zajdi za majitelem a zeptej se ho jestli má smlouvu o výhradním zastupování v prodeji(nebo jak tomu říkaj) a jestli jo, tak na jak dlouho. Pak je na něm jestli ti počká s prodejem než mu ta smlouva- např 4. měsíce- skončí a pak ti to může prodat. Jestli jim nic nepodepsal tak ti to může s prodat hned.

Realitka prodává tady u nás dům, kterej bych možná chtěl koupit. Jelikož znám stávajícího majitele, tak je nasnadě myšlenka z případnýho obchodu realitku vyšachovat a domluvit se napřímo s ním. Je mi jasný, že proti takovýmu konání se realitka snaží nějak předejít a ošetřit to ve smlouvě (o zprostředkování?) - ale jak konkrétně? Jaký případný potíže bych mohl v takovým případě očekávat? Dík všem, su v tomto naprosto nezkušenej, naprostej greenhorn...

DUNICAN: Lol s tim sezenim v aute to je top tah jak se uvest:))

KONOPASLIK: Vždycky reagovala rychle, na všechno odpovídala, nic nezkoušela (i když to se asi dozvim, až bude ruka v rukávě, což ještě neni). Navíc jsem dost problémovej zájemce, jelikož jsem momentálně v zahraničí, a to vyžadovalo flexibilitu při prohlídkách (byla například v pátek v šest večer na místě, což bych od ní ani nepožadoval) a při dalších věcech (podpis smlouvy přes email např.). A celkově to byla chytrá a milá pani.

Taky se podelim se zazitkem. Kancelar Reloca, pan Robert Tesarik. Nejdriv vubec nereagoval na maily. Pak z nej behem telefonniho hovoru vylezlo, ze cena uvedena v inzeratu je spatne (nizsi). Pri prohlidce se zpozdil asi o ctvrt hodiny, coz by nebylo tak hrozny, kdyby to nebylo v tom nejhorsim desti a vetru, a pak se ukazalo, ze tam celou dobu sedel v aute v ulici, koukal na nas, jak moknem a jen cekal na majitele, az prijde s klicema. Behem prohlidky nebyl schopen odpovedet na jedinou otazku (a kdyz, tak se pozdejc ukazalo, ze spatne), proste o tom bytu nic nevedel. Vsechno, co se dalo, nadhodnocoval (vymeru bytu i pokoju napriklad). A vubec mel chovani reznickyho psa.

Naopak Viva Reality, Martina Panska, jenom same klady. Komunikace skvela, flexibilita, rychle jednani. Bez nejmensi chyby.

HLUCHEJ: Jj, insolvenční správce je taky "čistič", takže to je v pohodě. Tam akorát bacha na daň - povinnost zaplatit 4% daň z nabytí tam bude na tobě, nikoliv na správci, takže s tím nákladem počítej.

HLUCHEJ: To co pise Konopaslik je pravda. Ta drazba je extrem. At si majitel vyjede registry a melo by to byt ok. Penize do uschovy a vyplatit po prepisu. Pripadnou dalsi exe vyplatit z penez v uschove. Pokud je hodnota nemovitosti 1mil a exe 900 tak bych do toho nesel.

HLUCHEJ: Právník nebude mít zkušenost s tím, co bance vadí a co jí nevadí. V tomto případě bych se obrátil na banku, které se to týká a řešil situaci s ní. Pokud ti to banka odsouhlasí, tak ok. Ohledně koupě bytu v exekuci je ale jiné riziko. Jde o to, že majitel nemá právo bytem disponovat, tzn. jakákoliv smlouva, kterou s tebou ohledně bytu uzavře, je neplatná. Toto se zpravidla řeší tak, že se peníze složí přímo na stole u exekutora (pokud tento spolupracuje) a rovnou na témže stole se podepíše kupní smlouva - exekutor může písemně potvrdit, že v době podpisu KS už exekuce nebyla aktuální.

Exekutoři mají jakýsi informační systém (buď per huba, nebo sofistikovanější, netuším přesně), který způsobí to, že pokud dlužník jednomu exekutorovi uhradí danou částku, tak ostatním se "rozsvítí kontrolka" a řekne jim "něco se děje, Novák zaplatil". Pak už je pro ně celkem snadné vypátrat co konkrétně se děje a přihlásit se o svá práva taky. Takže pozor, aby se nestalo, že v dobré víře zaplatíš za prodávajícího jednu exekuci a během dvou dnů mu tam naskáčou tři další, do té doby spící v nečinnosti. Rozhodně si - když už se rozhodneš, že ti to za to riziko stojí - dojdi na okresní soud, kam povinný spadá trvalým bydlištěm (a místem podnikání, je-li živnostník) a nech si vypsat seznam podání, které na něj existují. Tím budeš mít aspoň předsavu, jestli na něm visí něco dalšího.

Bohužel exekuce jako taková má přednost před vkladem kupní smlouvy, takže i když bys stihnul KS zavkladovat před zjevením se nějaké další exekuce, tak se tím rizika nezbavíš. A pokud podání existovalo už v době před zapsáním KS (tzn. objevilo se kdykoliv v průběhu lhůty od podání návrhu do zápisu), tak může být nemovitost exekucí postihnutá i dodatečně.

Jediný 100% způsob, jak koupit bez rizika nemovitost v exekuci, je dražba - ta totiž právní stav nemovitosti restartuje a očistí od všech závazků, současných i budoucích, vztahující se k původnímu vlastníkovi. Týká se to i doborovolné dražby a pokud je nemovitost pro tebe natolik sexy, že ji nutně chceš, tak bych se zkusil domluvit na vyvolání právě takové dražby. Náklady pro dražebníka jsou řádově 20-30 tisíc a máš jistotu.