RETAL: Dovoluju si tvrdit, že po svých zkušenostech už potenciálně problémového nájemníka poznám s 90% jistotou. Je těžké říct, jak se pozná - to je u každého typu nájemníka jiné. Problémy můžou být různého druhu. Mám v plánu tady v nejbližší době udělat takový přehled typů nájemníků (bude jít tak 10-15) a u každého napsat pozitiva, negativa a možné problémy. V tom se budeme moct líp orientovat.

V každém případě ale nemá smysl předávat byt někomu, kdo viditelně nemá peníze. Ne, že by měl nájemník s klidem přijmout jakoukoliv částku, ale takovéto "Já jsem počítal s deseti tisícema a deset tisíc sto už je na mě moc" nikdy nekončí dobře. Nebo samozřejmě lidé, co se zdráhají dát kauci, to je kapitola sama pro sebe, zvlášť v mimopražských regionech (v Praze to pokud vím problém nebývá).

RETAL: ja mam takovou temer nelogickou zkusenost, ze spatny najemnik se vyklube z takoveho, ktery na prvni schuzce projevuje nekriticke nadseni, za vsechno strasne dekuje a je "moc moc vdecny". Vetsinou to dopadlo tak, ze takovy clovek pak cekal, ze ti bude stacit jeho vdek namisto vcasne platby sluzeb apod. Tento model zatim overen 3x ;) Ale urcite se zamyslim nad dalsimi aspekty, mame tu zkusenost jak s dobrymi tak spatnymi najemniky, ale nikdy jsem prilis nepatrala po nejakych znacich, spis s otcem (primy majitel) (ja jsem majiteluv poskok a vyrizovatel vseho neprijemneho) dame na intuici...

Ok, trochu menší téma: Kdo je to "problémový nájemník"? Čím se vyznačuje? Dokážete ho s nějakou jistotou poznat už na první pohled?

A naopak - jak vypadá ideální nájemník?

Trissie, trochu mě překvapuje, že by zahr. fond uvažoval o investicích do residentní oblasti, resp. do obyč. čiňžáků v městském jádře, kde jsou problémy se stávajícími smlouvami, což prodražuje celou transakci. pochopil bych to snad jen v případě, že byste tzv. odkoupili nějkaý bytový fond od velké firmy státního typu - typicky třeba nějakou část sídliště s paneláky a pak těm lidem nabídli hypotéku. výnos nad 80%, když je portfolio dostatečně velké apod., tedy spíše jde o zajištění příležitosti a typ rizika, není-liž pravda :o)

GREVE: OK, díky, budu to vést v patrnosti.

Jinak uznávám, že jsem investor (zástupce investora) trošku jiného formátu, než asi většina místních... pracuju pro jeden velký investiční fond a akcionáři sice chtějí mít kontrolu nad vším, co nakupujeme, a i pro ně je pohodlnější schvalovat míň velkých transakcí než spoustu prťavých.

GREVE: není. Ne v peněžních objemech, v nichž se pohybujeme. Fixní náklady na jednu transakci jsou tak vysoké, že se to celkově nevyplácí, a navíc na to fakt nemáme čas...

Ten objekt vlastní Helena Wiegandová, pokud vím, tak ta vlastní víc domů, možná by se dala přemluvit k hromadnému prodeji :-)

TRISSIE: To chápu. Ale zase na druhou stranu by se to ohromně vyplatilo, ne? Je lepší si portfolio sestavit z několika takhle výhodných nákupů, než koupit hromadu polomrtvých baráků za vysokou cenu.
Když vezmeš v úvahu cenu 24000 Kč/metr a potenciální výnosnost 180/m2, tak by se to akcionářům mohlo líbit, ne? :-) A na všechny ty těžkosti kolem nákupu a správy si přece můžeš zaplatit odborníka.

GREVE: nakupovat to po kouscích vůbec není sranda. Jo kdyby za mnou někdo přišel, že má portfolio třeba pěti deseti činžáků, tak to nejspíš vezmu hned.
Ale po jednom, pokaždé si vyřizovat financování, přebírat to, zajišťovat správcovskou firmu, výhradní realitku, všechny přehlášky, dát dohromady veškerou dokumentaci... to fakt není sranda a zabere to moc času.

TRISSIE: A nemůžeš toho koupit víc najednou? Sehnat jeden činžák za víc než 5mil euro není v ČR zas taková legrace.

GREVE: tak to nic, moc malý :-(
s transakcí pod 5mil EUR za akcionářema nemůžu, to by mě vypískali.
Já si teda nejsem úplně jistá, jak si představujou, že pro ně najdu v Praze x portfolií za 10+ mega, ale hledám dál :-)

TRISSIE: Jde to přes Naxos. Tady je inzerát na Sreality. Stojí to sice 70 miliónů, ale je v tom 53 bytů a plocha 2872m2, takže cena opravdu dobrá, navíc to není žádná ruina z konce 19. století.

GREVE: kdo to prodává? za kolik? možná bych měla zájem i peníze...

Jako úvodní obrázek jsem použil fotku jednoho krásného domu ve Vršovicích, který se zrovna prodává. Investice by to byla naprosto ideální, bohužel na ní zrovna nemám prostředky :-)