RETAL: ja mam takovou temer nelogickou zkusenost, ze spatny najemnik se vyklube z takoveho, ktery na prvni schuzce projevuje nekriticke nadseni, za vsechno strasne dekuje a je "moc moc vdecny". Vetsinou to dopadlo tak, ze takovy clovek pak cekal, ze ti bude stacit jeho vdek namisto vcasne platby sluzeb apod. Tento model zatim overen 3x ;) Ale urcite se zamyslim nad dalsimi aspekty, mame tu zkusenost jak s dobrymi tak spatnymi najemniky, ale nikdy jsem prilis nepatrala po nejakych znacich, spis s otcem (primy majitel) (ja jsem majiteluv poskok a vyrizovatel vseho neprijemneho) dame na intuici...

TRISSIE: Pořád tam čtu totéž. Nejlepší nájemníci jsou ti, kteří smlouvu nečtou a spoléhají se, že je v pořádku. ??

Chtela bych se zeptat, jestli musim nahlasit noveho najemnika na "bernaku" a platit z prijmu najmu ty penize kazdy mesic nebo az jednou rocne pri zdanovani a nebo jestli to jde nahlasit az zpatecne jako za cely ten rok. Diky

MIOLLNIR: o neseriózních smlouvách nemluvím. Pokud mi někdo předloží nájemní smlouvu na družstevní byt, který má sám v nájmu a nepožádal družstvo o souhlas, a ještě v tom tvrdí, že je majitelem, tak se s ním samozřejmě hádat budu. Dtto pro špatně nastavené podmínky.
Mluvím o standardních, právně bezvadných smlouvách s relativně vyrovnaným postavením pronajímatele a nájemce.

a na druhou stranu z mojí praxe (o které si troufnu říct, že je opravdu dost velká), jsou nájemci, kteří, když mají na druhé straně respektovaného partnera, tak si ve smlouvě kontrolují akorát částku a trvání smlouvy, jinak spoléhají na to, že jsou to standardní podmínky. U těch se dá vcelku realisticky očekávat, že nebudou ani potom dělat problémy a že s nimi bude dohoda, protože vztah je od začátku nastavený na vzájemné důvěře a dohodě.

RETAL: přečti si to pořádně. Pokud trvá na změně nepodstatné formality (třeba změně nějakého termínu na jiný se stejným významem) nebo pokud do jinak akceptovatelné smlouvy zanáší nestandardní podmínky (třeba když si vymiňuje, že spory z nájemní smlouvy se budou řešit před soudem v Kanadě), je to varovný signál.

TRISSIE: Počkej, chceš říct, že kdo si přečte před podpisem nájemní smlouvu, nedejbože chce něco upravit, bude problémový nájemník?

TRISSIE: to bych zas tak jednoznacne nevidela
obcas mas pronajemni smlouvu velice nejasnou a se spoustou otevrenych moznosti, ktere se ten pripadny budouci najemnik snazi zasahy usmernit, aby pak nebyl pronajimatelem nucen k nejakym rozsahlym platbam, ktere jsou neopodstatnene

zalezi dost na tom, jestli je pronajimatel seriozni a smlouvu ma dobre a prehledne zpracovanou rovnou k podpisu

retal (sorry, mám bug v exploreru a z tohohle počítače mi nejde linkovat na příspěvky):
Problémového nájemníka občas poznáš hned, jak mu dáš do ruky vzorovou smlouvu.

Pokud absolutně trvá na změně nějaké nepodstatné formality, nebo pokud do smlouvy výrazně zasahuje a vymiňuje si nestandardní podmínky, je to jasný varovný signál.

Pokud to podepíše, aniž by si to přečetl, je dobrá šance, že to nebude moc hrotit ani potom.

Ale jsou výjimky na obě strany... ambasády (ne fyzická osoba - zaměstnanec ambasády, ale přímo daná ambasáda) jsou podle mojí zkušenosti ideální nájemník po podpisu, ale smlouva musí být neoblomně podle jejich včetně takových vychytávek jako to, že třeba spory se mají řešit před horní komorou sněmovny dané země.

alfox, mám dvě portfolia tohohle typu (jedno za 10mEUR, druhé za 30mEUR) v Německu - regulovaní nájemníci, stará zástavba, čistý pronájem a absolutně bez šance to těm nájemníkům prodat. A překvapivě to vcelku nese - samozřejmě ne tak dobře jako riskantnější trhy typu Rusko, ale zas je to stabilizované, minimální náklady na obměnu nájemníků, menší opravy si řeší sami, takže je to jednodušší na údržbu.

Bohužel prodej sídlišť jsme o pár let prošvihli, ale jinak bychom to asi brali i teď. Poslední, co se mi dostalo pod ruku, byly ty sídliště na Kladně, a to je tak dva roky zpátky a to ještě fond nezahájil činnost.

Jinak ten prodej po jednotlivých bytech se vyplatí jen v okamžiku, kdy jsou to dražší a větší byty - protože člověkohodin strávíš zhruba stejně na každé kupní smlouvě, ať už je za dva miliony nebo za deset. Samozřejmě pokud je prodávajícím nějaká velká polostátní přezaměstnaná organizace, tak je to o něčem jiném, ale my jsme hodně zaměření na přidanou hodnotu a minimální režii.

Ok, trochu menší téma: Kdo je to "problémový nájemník"? Čím se vyznačuje? Dokážete ho s nějakou jistotou poznat už na první pohled?

A naopak - jak vypadá ideální nájemník?

Trissie, trochu mě překvapuje, že by zahr. fond uvažoval o investicích do residentní oblasti, resp. do obyč. čiňžáků v městském jádře, kde jsou problémy se stávajícími smlouvami, což prodražuje celou transakci. pochopil bych to snad jen v případě, že byste tzv. odkoupili nějkaý bytový fond od velké firmy státního typu - typicky třeba nějakou část sídliště s paneláky a pak těm lidem nabídli hypotéku. výnos nad 80%, když je portfolio dostatečně velké apod., tedy spíše jde o zajištění příležitosti a typ rizika, není-liž pravda :o)

GREVE: OK, díky, budu to vést v patrnosti.

Jinak uznávám, že jsem investor (zástupce investora) trošku jiného formátu, než asi většina místních... pracuju pro jeden velký investiční fond a akcionáři sice chtějí mít kontrolu nad vším, co nakupujeme, a i pro ně je pohodlnější schvalovat míň velkých transakcí než spoustu prťavých.

GREVE: není. Ne v peněžních objemech, v nichž se pohybujeme. Fixní náklady na jednu transakci jsou tak vysoké, že se to celkově nevyplácí, a navíc na to fakt nemáme čas...

Ten objekt vlastní Helena Wiegandová, pokud vím, tak ta vlastní víc domů, možná by se dala přemluvit k hromadnému prodeji :-)

TRISSIE: To chápu. Ale zase na druhou stranu by se to ohromně vyplatilo, ne? Je lepší si portfolio sestavit z několika takhle výhodných nákupů, než koupit hromadu polomrtvých baráků za vysokou cenu.
Když vezmeš v úvahu cenu 24000 Kč/metr a potenciální výnosnost 180/m2, tak by se to akcionářům mohlo líbit, ne? :-) A na všechny ty těžkosti kolem nákupu a správy si přece můžeš zaplatit odborníka.

GREVE: nakupovat to po kouscích vůbec není sranda. Jo kdyby za mnou někdo přišel, že má portfolio třeba pěti deseti činžáků, tak to nejspíš vezmu hned.
Ale po jednom, pokaždé si vyřizovat financování, přebírat to, zajišťovat správcovskou firmu, výhradní realitku, všechny přehlášky, dát dohromady veškerou dokumentaci... to fakt není sranda a zabere to moc času.

TRISSIE: A nemůžeš toho koupit víc najednou? Sehnat jeden činžák za víc než 5mil euro není v ČR zas taková legrace.

GREVE: tak to nic, moc malý :-(
s transakcí pod 5mil EUR za akcionářema nemůžu, to by mě vypískali.
Já si teda nejsem úplně jistá, jak si představujou, že pro ně najdu v Praze x portfolií za 10+ mega, ale hledám dál :-)

TRISSIE: Jde to přes Naxos. Tady je inzerát na Sreality. Stojí to sice 70 miliónů, ale je v tom 53 bytů a plocha 2872m2, takže cena opravdu dobrá, navíc to není žádná ruina z konce 19. století.