• úvod
  • témata
  • události
  • tržiště
  • diskuze
  • nástěnka
  • přihlásit
    registrace
    ztracené heslo?
    GREVEKlub majitelů a pronajímatelů nemovitostí





    Toto je klub pro majitele a zároveň pronajímatele nemovitostí.

    Měl by se zabývat všemi právními i praktickými aspekty vlastnictví a pronájmu bytů. Dobré i špatné zkušenosti vítány. Stejně tak je možné zde debatovat o investicích do nemovitostí (ovšem opravdu o investicích, ne o nákupu pro vlastní bydlení).
    Co má a nemá být v nájemní smlouvě? Na co má právo pronajímatel a na co nájemník?

    Pro začátek bychom mohli třeba dávat dohromady špatné zkušenosti s nájemníky a vymýšlet způsoby, jak podobným nepříjemnostem předcházet.
    rozbalit záhlaví
    GREVE
    GREVE --- ---
    TOMAS: Jo tak to je tvůj dům v tom Provodíně! Už několikrát jsem na tenhle inzerát koukal a dost o něm přemýšlel. Vypadá to tak jenom, nebo jsou ty domy z papíru? :-)
    Mimochodem, vždycky mi vrtalo hlavou, co za lidi si takový byt pronajme. Jaké je tam sociální složení?
    CUKI
    CUKI --- ---
    TOMAS: Jasný, ale to je to o čem píšu. Největší výnos je v lokalitách jako jsou tyhle. A i ten Liberec už má jen 5,5% protože to je severočeská metropole, ale zase tam nemáš problém někoho sehnat.
    Ale Praha? To si o tom výnosu můžeš nechat jenom zdát.
    TOMAS
    TOMAS --- ---
    CUKI: Ted prodavam nekolik cinzaku, protoze uz na to nemam nervy... a pod 5% nema zadny. Co bys rekl na tenhle s vynosnosti 7,65% .... https://www.reality.cz/K58-001831/
    Pak jeden cinzak u Tanvaldu prazdny, a v Liberci jeden s vynosnosti 5,5%, ale ten je o dost drazsi ... :-))
    ( omlouvam se vsem ostatnim za nevyzadany inzerat)
    CUKI
    CUKI --- ---
    TOMAS: To je Praha! Ten byt držím, protože jsem se v něm narodil, ale jinak si neumím představit, že by někdo dokázal v Praze vykouzlit z nájmu nějaký rozumný zisk (5% a víc). A nebo neumí dobře počítat. Pokud má někdo nějaký reálný příklad ať nadhodí, protože tomu vevěřím.
    V praze jsou totiž nájmy k ceně nemovitosti extrémně nízké. Nejzajímavější je pronájem nemovitostí ve větších městech středočeského kraje a případně metropolí jiných krajů, jako le Brno, Liberec HK, Plzeň. Pak jsou ještě zajímavé menší města v tuto chvíli ekonomicky zajímavá jako je MB a nebo okolí Amazonu a pod. Ale to je risk a navíc velká fluktulace nájemníků...
    Místa jako Teplice a spol kde je poměr mezi cenou nemovitosti a nájmem až 10x zajímavější než v Praze, jsou také hodně ryzikové a mohou fungovat jen tehdy pokud člověk vlastní celý dům. A nebo pro obchodníky s chudobou...

    Podle mě nejzajímavější investice je skupovat zeleň. Nebo nemovitosti v blízkosti zeleně a zaroveň nedaleko nebo lépe přímo ve městě.
    TOMAS
    TOMAS --- ---
    CUKI: výnosnost 2,6% ? To je šílenost!
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: Protože nemůžeš porovnávat 2 různé období. Ty jsi měl za tu dobu zisk na hodnotě nemovitosti. Tam je to jasný. Ale pokud počítáš zisk z pronájmu, tak ten se musí počítat z aktuální ceny. Protože pokud se na to budeš dívat jako investor. Tak tu nemovitost taky můžeš prodat. A vyměnit ji za jinou komoditu.

    Jinej příklad, když ti nabídnu, že od tebe ty nemovitosti koupim za 120% ceny, kterou si za ní dal v roce 98, tak mi na to taky asi nekejvneš. A pokud ano pošlu ti obratem údaje do kupních smluv :-)
    Prostě ty peníze měli v té době úplně jinou hodnotu. Ať by jsi je použil v té době na (téměř) cokoliv jiného, dostal by jsi za to víc...
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: jak souvisí ziskovost investice s aktuální cenou? Ja nekupuju za aktuální ceny, ale za ceny cca 1998
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: No pořizovací cena ale není cena nemovitosti. Kolik procent je to z aktuálních cen?
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: jo, byty v Praze
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: A co je to za charakter nemovitostí? byt v Ptaze asi těžko, že? :-)
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: nájemné je OK, ale ceny nemovitostí se poněkud zbláznily. Takže kupovat teď byt a myslet si že vydělám na pronájmu docela nefunguje. Jinak já pronajímám nemovitosti už přes 20 let a jsem dlouhodobě na ročním nájmu kolem 7-10% pořizovací ceny
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: Tak to není vůbec špatný, to máš rozdíl jednoho měsíce za 4 další zpátky. Ale nepochopil jsem proč by to měli převzít tak pozdě. To je skoro další jeden měsíc. Předpokládám že ti to nenabídli včera. Pokud je ten počáteční měsíc jediná přestávka v placení a máš garantováno na nějaké období, že ti budou platit (ne do odchodu nájemníka), tak to nezní špatně.
    Já dělám sám na sebe, takže to taky mám čas řešit, ale uznávám, že pro člověka s pevnou pracovní dobou je to dost naprd. Navíc pronajímat ten byt pro mě není nějaká zisková záležitost. Jen rekonstrukci budu z toho splácet přes 5 let. A přitom nájemné v Praze samo o sobě je šíleně nízké. Byt pronajímám za 2,6% ceny nemovitosti. To není ani na inflaci :-(
    Ostatní nemovitosti, které mě doufám budou jednou živit v Praze určitě nebudou a byty to také s jistotou nebudou...
    SM3
    SM3 --- ---
    CUKI: Do 15. 10. by si byt prohlídli a převzali, ten měsíc maji na prvního nájemníka.
    Chtěli původně garantovat cca 12 000 a přistoupili na 15 000.
    Jako služba to asi pro někoho úplně blbé nebude, ale zatim mam vždy dobré zkušenosti s nájemnikama a že tam bude nějaká oprava po jejich odchodu s tím počítám. Vzhledem k tomu, že mam viceméně čas tohle řešit a nepřijde mi to jako extra opruz, tak nevidím důvod byt nechat ležet ladem...
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: a kolik jsi měl představu ty a kolik oni? 3000 je relativní číslo :-)
    Měsíc mají ma prvního nájemníka a nebo vždy když se změní.
    Co by se dělo s bytem do 15.10?
    SM3
    SM3 --- ---
    CUKI: Tak nakonec opět u mě vyhrála Bezrealitky.cz - týpek sympaťák z Arménie, byt si chce upravit podle sebe - předešlí nájemnici (mladí kluci, časem se k nim přidala přitelkyně jednoho z nich) tam udělali dost bordel, že když jsem to viděl po cca půl roce, při prohlidce s novým zájemce, tak jsem myslel, že je nakopnu.
    S novým zájemcem jsme se domluvili, že za snížení kauce si byt upraví jak chce on, klasicky první smlouva na rok, ale prý to v čr po dvou letech úspěšného podnikáni vidí na alespon dalších 5let.
    Dnes jsme byli oveřit podpisy na smlouvě pro cizineckou policii a prý nic jiného po mě chtít nebudou, někdo s tímto zkušenosti? Týpek v ČR žije už 2 roky - ukazoval mi povolení a vzal mě i do své firmy s kterou se mu daří, tak snad vše bude v klidu... Můžou fízlové nějak prudit?
    K tomu Ideálnímu nájemci, chtěli byt vymalovat a převzali by si ho k 15. 10. a mají měsíc na hledání zájemce, takže by platili až od 15. 11. s garancí, při případném dřívějšim obsazení by platili poměrnou část. Dali nějaký nástřel ceny, já jim napsal svoji představu a v podstatě na ní přistoupili o cca 3 000kč víc.
    Ale čekat měsíc než se oni uráčí, když jsem měl za 2dny kolem 15 zájemců mi přišla jako blbost...Pro někoho asi dobré, ale mě by to za to nestálo.
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: Zatím mě jen stále uhánějí na schůzku, ale jde o nemovitost o kterou se lidi pomalu porvali. Nepronajímám a nechci pronajímat za tržní cenu, raději za méně a sympatickým lidem, které si sám vyberu. Pokud bych chtěl pronajímat za tržní cenu, je otázkou jestli jsou schopni o tolik navýšit cenu nájmu aby si na sebe vydělali. U nás je ještě několik takových firem, ale zatím žádná nenabízí služby jako jsou třeba v GB nebo Německu, kde uzavřeš smlouvu s nima na dobu určitou (třeba 5let) za konkrétní nájem a tobě může být jedno jestli někoho najdou nebo ne. Je to jejich boj. Pokud by chtěli o smlouvy odstoupit jsou tam slušné sankce. Takže se fakt nemusíš starat, ale u ideálního nájemce, žádné garance nejsou, co jsem pochopil z telefonátu.

    Druhá věc co je problematická u všech těchto služeb, je údržba nemovitosti. Problémy se řeší často tou nejlevnější metodou, která ale není zpravidla dlouhodobá. Tam mám bohužel vlastní špatnou zkušenost z GB.
    SM3
    SM3 --- ---
    Nekdo zkusenosti s https://idealninajemce.cz ?
    TETHALKA
    TETHALKA --- ---
    CUKI: Je to krátká ulička, možná 60 metrů. A od hlavní se zužuje. Momentálně se tady nestřetáváme hlavně díky tomu, že ráno ti, co potřebují vyjet autem, vyjedou, a taky proto, že se dá prozatímně otáčet na jedné parcele, kde bude stát rodinný dům a majitel nám to dovolil.
    CUKI
    CUKI --- ---
    TETHALKA: a vzdálenost těch úseků co se jde vyhnout? Něco mi říká že je minimum 300m, ale to bych plácal...
    TETHALKA
    TETHALKA --- ---
    CUKI: Místa na vyhýbání nejsou, respektive na jednom konci ten pozemek, kde se asi bude stavět, na druhém náš pozemek a vjezd na hlavní. ÚP zjišťuje dcera. No uvidíme.
    CUKI
    CUKI --- ---
    TETHALKA: A jak je veden pozemek v ÚP? Jinak šířka obecního prostoru kde by ta komunikace měla být je pro RD min 6,5 a pro bytový dům 8m při jednosměrném provozu. Vozovka by měla mít minimálně 2,75 ale to snad není ani závazné a je důležité jak jsou vzdálena místa na vyhýbání.
    TETHALKA
    TETHALKA --- ---
    TBC: Chápu, jen u nás je opravdu limit v šíři vozovky, je to komunikace 3. řádu, ve svahu, v zimě neudržovaná, už teď je těžké dostat se v zimě z domu... Bude to zajímavé, protože rozšířit ji nejde. A mimochodem, naproti nám vyrostly dva bytové domy, proti kterým ale nikdo nebrojil, protože z nich je výjezd na běžnou dvouproudou komunikaci a žádné komplikace ani během stavby nenastaly.
    Kliknutím sem můžete změnit nastavení reklam