• úvod
  • témata
  • události
  • tržiště
  • diskuze
  • nástěnka
  • přihlásit
    registrace
    ztracené heslo?
    GREVEKlub majitelů a pronajímatelů nemovitostí
    GREVE
    GREVE --- ---
    CUKI: Jenže TOMAS má nemovitosti v Sudetech a to je proti Praze úplně jinej svět. Díval jsem se i na ostatní jeho domy k prodeji a z pražského pohledu je to naprostý masakr, co by se v Praze nikdy nemohl nabízet k pronájmu. Ale na severu je to běžný standard bydlení.
    Člověk musí mít extra silný žaludek, aby něco takového dělal, zvlášť když není místní, ale výnosnost v tom je. Ovšem, podle mýho názoru, to není dlouhodobý řešení. Protože ty domy budou potřebovat někdy obrovské investice - dá se to odkládat deset let, ale věčně ne. TOMAS evidentně místo rekonstrukce prodává, dokud to ještě stojí :-)
    CUKI
    CUKI --- ---
    TOMAS: Pořád je to taková noclehárna a fluktulace taky nebude nijak malá. U těchto nemovitostí vidím problém, že stojí nemálo na údržbě a nebo to musích nechat bejt, jako to děláš ty. Já bych třeba do bytu s takovejma oknama bydlet nešel ani náhodou. Topení na pevný paliva je taky slušnej nonsens. Bydlel bych tam jen v případě, že bych musel někam dojíždět za prací.
    Já se snažím jít přesně opačným stylem a chci ty nemovitosti nejdříve zkultivovat. Ano stojí to víc a o moc víc si říct za nájem nemohu, ale pak tam ty nájemnící zůstanou v průměru nepoměrně déle. A tím budu mít nejem méně starostí a dojíždění (ono to něco stojí). Ale zároveň ty lidé k tomu budou mít větší vztah a to se pozná i na té údržbě nemovitosti. Například dobrá je i motivace v podobě každého odbydleného roku jeden nájem zdarma a pod. Tím dobře vytřídíš lidi, kteří tam chtějí zůstat déle.
    Jinak to ale není marná nemovitost, po rekonstrukci, změně otopného systému a hlavně izolaci, tak nějakejch 5% jistejch je. Tohle má ale smysl třeba pro někoho kdo by poblíž a nebo v jednom tom bytu bydlel. Než tam dostaneš 8 kvalitních nájemníků, kteří k tomu mají vztah a budou tam bydlet a né nocovat, uběhne ještě hodně vody... To že to vlastníš celý je ale ohromné plus, protože největší problém u pronájmu bytů je nehospodárnost a nefunkčnost SVJ.
    TOMAS
    TOMAS --- ---
    GREVE: Ahoj, ta skladba je ruznoroda. Nekdo pracuje v Ceske Lipe, nekdo jezdi do Mlade Boleslavi do Skodovky. Taky nejaci drobni zivnostnici. Zadna socialni havet !!! A protoze to tam mam skoro 90 km, mam i nizky najem, abych tam nemusel jezdit starat se.... za 3+1 s garazi a komorou 5.500,- Kč :-) :-) + 400,-Kč/osobu na vodu a chodbový proud. Obcas se ozve nejaky podnikatel, ze by tam za krasne penize ubytoval X delniku, ale to kvuli spatne kontrole preventivne odmitam
    Z papiru to neni. Jsou to nejake technologie desek necim vyplnene a lepene, kompletni stavebni podklady jsou u realitky. Ja to nestavel, jen jsem nechal vybudovat napojeni na kanalizaci, a ve sklepech jsou nove kotle pro spolecne topeni drevem a uhlim.
    Ale kdyz posledni 4 roky delam vyssi vynos v akciovych investicich, chci presunout zdroje z nekterych realit prave do toho...
    GREVE
    GREVE --- ---
    TOMAS: Jo tak to je tvůj dům v tom Provodíně! Už několikrát jsem na tenhle inzerát koukal a dost o něm přemýšlel. Vypadá to tak jenom, nebo jsou ty domy z papíru? :-)
    Mimochodem, vždycky mi vrtalo hlavou, co za lidi si takový byt pronajme. Jaké je tam sociální složení?
    CUKI
    CUKI --- ---
    TOMAS: Jasný, ale to je to o čem píšu. Největší výnos je v lokalitách jako jsou tyhle. A i ten Liberec už má jen 5,5% protože to je severočeská metropole, ale zase tam nemáš problém někoho sehnat.
    Ale Praha? To si o tom výnosu můžeš nechat jenom zdát.
    TOMAS
    TOMAS --- ---
    CUKI: Ted prodavam nekolik cinzaku, protoze uz na to nemam nervy... a pod 5% nema zadny. Co bys rekl na tenhle s vynosnosti 7,65% .... https://www.reality.cz/K58-001831/
    Pak jeden cinzak u Tanvaldu prazdny, a v Liberci jeden s vynosnosti 5,5%, ale ten je o dost drazsi ... :-))
    ( omlouvam se vsem ostatnim za nevyzadany inzerat)
    CUKI
    CUKI --- ---
    TOMAS: To je Praha! Ten byt držím, protože jsem se v něm narodil, ale jinak si neumím představit, že by někdo dokázal v Praze vykouzlit z nájmu nějaký rozumný zisk (5% a víc). A nebo neumí dobře počítat. Pokud má někdo nějaký reálný příklad ať nadhodí, protože tomu vevěřím.
    V praze jsou totiž nájmy k ceně nemovitosti extrémně nízké. Nejzajímavější je pronájem nemovitostí ve větších městech středočeského kraje a případně metropolí jiných krajů, jako le Brno, Liberec HK, Plzeň. Pak jsou ještě zajímavé menší města v tuto chvíli ekonomicky zajímavá jako je MB a nebo okolí Amazonu a pod. Ale to je risk a navíc velká fluktulace nájemníků...
    Místa jako Teplice a spol kde je poměr mezi cenou nemovitosti a nájmem až 10x zajímavější než v Praze, jsou také hodně ryzikové a mohou fungovat jen tehdy pokud člověk vlastní celý dům. A nebo pro obchodníky s chudobou...

    Podle mě nejzajímavější investice je skupovat zeleň. Nebo nemovitosti v blízkosti zeleně a zaroveň nedaleko nebo lépe přímo ve městě.
    TOMAS
    TOMAS --- ---
    CUKI: výnosnost 2,6% ? To je šílenost!
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: Protože nemůžeš porovnávat 2 různé období. Ty jsi měl za tu dobu zisk na hodnotě nemovitosti. Tam je to jasný. Ale pokud počítáš zisk z pronájmu, tak ten se musí počítat z aktuální ceny. Protože pokud se na to budeš dívat jako investor. Tak tu nemovitost taky můžeš prodat. A vyměnit ji za jinou komoditu.

    Jinej příklad, když ti nabídnu, že od tebe ty nemovitosti koupim za 120% ceny, kterou si za ní dal v roce 98, tak mi na to taky asi nekejvneš. A pokud ano pošlu ti obratem údaje do kupních smluv :-)
    Prostě ty peníze měli v té době úplně jinou hodnotu. Ať by jsi je použil v té době na (téměř) cokoliv jiného, dostal by jsi za to víc...
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: jak souvisí ziskovost investice s aktuální cenou? Ja nekupuju za aktuální ceny, ale za ceny cca 1998
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: No pořizovací cena ale není cena nemovitosti. Kolik procent je to z aktuálních cen?
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: jo, byty v Praze
    CUKI
    CUKI --- ---
    VODNIK: A co je to za charakter nemovitostí? byt v Ptaze asi těžko, že? :-)
    VODNIK
    VODNIK --- ---
    CUKI: nájemné je OK, ale ceny nemovitostí se poněkud zbláznily. Takže kupovat teď byt a myslet si že vydělám na pronájmu docela nefunguje. Jinak já pronajímám nemovitosti už přes 20 let a jsem dlouhodobě na ročním nájmu kolem 7-10% pořizovací ceny
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: Tak to není vůbec špatný, to máš rozdíl jednoho měsíce za 4 další zpátky. Ale nepochopil jsem proč by to měli převzít tak pozdě. To je skoro další jeden měsíc. Předpokládám že ti to nenabídli včera. Pokud je ten počáteční měsíc jediná přestávka v placení a máš garantováno na nějaké období, že ti budou platit (ne do odchodu nájemníka), tak to nezní špatně.
    Já dělám sám na sebe, takže to taky mám čas řešit, ale uznávám, že pro člověka s pevnou pracovní dobou je to dost naprd. Navíc pronajímat ten byt pro mě není nějaká zisková záležitost. Jen rekonstrukci budu z toho splácet přes 5 let. A přitom nájemné v Praze samo o sobě je šíleně nízké. Byt pronajímám za 2,6% ceny nemovitosti. To není ani na inflaci :-(
    Ostatní nemovitosti, které mě doufám budou jednou živit v Praze určitě nebudou a byty to také s jistotou nebudou...
    SM3
    SM3 --- ---
    CUKI: Do 15. 10. by si byt prohlídli a převzali, ten měsíc maji na prvního nájemníka.
    Chtěli původně garantovat cca 12 000 a přistoupili na 15 000.
    Jako služba to asi pro někoho úplně blbé nebude, ale zatim mam vždy dobré zkušenosti s nájemnikama a že tam bude nějaká oprava po jejich odchodu s tím počítám. Vzhledem k tomu, že mam viceméně čas tohle řešit a nepřijde mi to jako extra opruz, tak nevidím důvod byt nechat ležet ladem...
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: a kolik jsi měl představu ty a kolik oni? 3000 je relativní číslo :-)
    Měsíc mají ma prvního nájemníka a nebo vždy když se změní.
    Co by se dělo s bytem do 15.10?
    SM3
    SM3 --- ---
    CUKI: Tak nakonec opět u mě vyhrála Bezrealitky.cz - týpek sympaťák z Arménie, byt si chce upravit podle sebe - předešlí nájemnici (mladí kluci, časem se k nim přidala přitelkyně jednoho z nich) tam udělali dost bordel, že když jsem to viděl po cca půl roce, při prohlidce s novým zájemce, tak jsem myslel, že je nakopnu.
    S novým zájemcem jsme se domluvili, že za snížení kauce si byt upraví jak chce on, klasicky první smlouva na rok, ale prý to v čr po dvou letech úspěšného podnikáni vidí na alespon dalších 5let.
    Dnes jsme byli oveřit podpisy na smlouvě pro cizineckou policii a prý nic jiného po mě chtít nebudou, někdo s tímto zkušenosti? Týpek v ČR žije už 2 roky - ukazoval mi povolení a vzal mě i do své firmy s kterou se mu daří, tak snad vše bude v klidu... Můžou fízlové nějak prudit?
    K tomu Ideálnímu nájemci, chtěli byt vymalovat a převzali by si ho k 15. 10. a mají měsíc na hledání zájemce, takže by platili až od 15. 11. s garancí, při případném dřívějšim obsazení by platili poměrnou část. Dali nějaký nástřel ceny, já jim napsal svoji představu a v podstatě na ní přistoupili o cca 3 000kč víc.
    Ale čekat měsíc než se oni uráčí, když jsem měl za 2dny kolem 15 zájemců mi přišla jako blbost...Pro někoho asi dobré, ale mě by to za to nestálo.
    CUKI
    CUKI --- ---
    SM3: Zatím mě jen stále uhánějí na schůzku, ale jde o nemovitost o kterou se lidi pomalu porvali. Nepronajímám a nechci pronajímat za tržní cenu, raději za méně a sympatickým lidem, které si sám vyberu. Pokud bych chtěl pronajímat za tržní cenu, je otázkou jestli jsou schopni o tolik navýšit cenu nájmu aby si na sebe vydělali. U nás je ještě několik takových firem, ale zatím žádná nenabízí služby jako jsou třeba v GB nebo Německu, kde uzavřeš smlouvu s nima na dobu určitou (třeba 5let) za konkrétní nájem a tobě může být jedno jestli někoho najdou nebo ne. Je to jejich boj. Pokud by chtěli o smlouvy odstoupit jsou tam slušné sankce. Takže se fakt nemusíš starat, ale u ideálního nájemce, žádné garance nejsou, co jsem pochopil z telefonátu.

    Druhá věc co je problematická u všech těchto služeb, je údržba nemovitosti. Problémy se řeší často tou nejlevnější metodou, která ale není zpravidla dlouhodobá. Tam mám bohužel vlastní špatnou zkušenost z GB.
    SM3
    SM3 --- ---
    Nekdo zkusenosti s https://idealninajemce.cz ?
    Kliknutím sem můžete změnit nastavení reklam