TOMAS: Proboha, teď čtu ten popis inzerátu:

Veškeré bytové jednotky prošly rekonstrukcí zahrnující nové kuchyňské linky, koupelny a toalety, podlahové krytiny a mnohé další úpravy."

WTF? To je vtip?

TOMAS: No Dům je pěknej, ale už dálky má profesní deformace vidí dost velké stavební zrůdnosti. Ta druhá fotka domu ze zadu ukazuje jak diletanstky se přistupovalo k výměně stavebních výplní.
Takže navrch huj a vespod fuj. Kdo ti to dozoroval?
Nejvíc mě pobavilo to napojení té myčky.

TOMAS: Na fotkách je to před rekonstrukcí. A píše se že v 6ti bytech jsou nájemníci. Tedy 1/4 je nepronajmuta. pokud to tak není, nepsal bych to do inzterátu, vzbuzuje to pochyby (alesoň u mě).
Tak pokud tam ty kamna máš? Já bych tam neměl ani komín a rozhodně bych to nikomu nepovolil předělávat.

TOMAS: Našel, našel. Ten libereckej dům je hroznej. Teda na poměry Sudet je to bohužel běžný (i když dneska snad už taky podprůměr), ale mimo tuto oblast je to na bydlení normálních lidí neakceptovatelný. Tohle bys v Praze fakt nabízet nemohl, možná tak zdarma.

GREVE: prosím tě, jak jsi našel ostatní moje domy na prodej? :-) Tohle je naprostý masakr?..https://www.reality.cz/prodej/komercni/Liberec/K58-001786/

CUKI: "pronajmout evidentně nedaří" ... nevím odkud máš tohle info, ale všechny byty jsou obsazené platícími nájemníky, žádný není volný. Někteří zde bydlí 6 let. K tomu topení.. 2 byty jsem na zkoušku udělal s el.kotlem, lidi to odpojili, a radši topí dřevem.. kterého je tu v okolí dostatek... holt jiná mentalita. Střecha je opravená, byty už také (musím zaúkolovat realitku, aby to jela nafotiti znova), zbývá fasáda a ty okna..

GREVE: To je přesně to o čem jsem psal. V tomhle stavu to bude vždy jen noclehárna. Ale nemyslím si, že by se s tím nedalo něco dělat. Myslím, že i v téhle lokalitě je a bude zálem o najemní byty první kategorie. Ale bude to dlouho trvat. Ono i jako noclehárnu se mu o pronajmout evidentně nedaří (2 z 8 jsou prázdný...)
Dokonce nedávno jsem dělal nějakou stavební konzultaci pro člověka co má v Teplicích dům o asi 20ti bytech, které velmi luxusně zrekonstruoval (velký nadstandard i na prahu) a už je asi 11 let pronajímá. Před tím to vypadalo hůř než to v Jestřebí. No a poslední 2 roky mu z toho bydlení nikdo neodešel. a cca 5 let už tam má stálé nájemníky. Výnos kolem 6-7% se započítáním rekonstrukce a 20ti letech provozu.
O tom se ti může v Praze jen zdát.
Já dělám stavební konzultace dost často i pro takovéhle lidi, když řeší koupi nějaké nemovitosti, tak jim dělám obhlídku stavu a vyčíslím přibližné nutné inestice k jejich záměru. Takže vidím co tam bylo a co tam bude. Mám v celku představu i o tom výnosu. Ale jak jsem psal nedokážu si představit zisk 5 a více % z nájmu bytu v Praze. Pokud někdo vlastní celý dům, tak je to velká výhoda a úspora prostředků za nesmyslné SVJ, ale ani tak to není žádné terno. Za to znám nespočet lidí co si koupili byt v Praze jako investici a nedokáží si spočítat že bydlení v nájmu by je vyšlo v konečném důsledku levněji :-D

CUKI: Jenže TOMAS má nemovitosti v Sudetech a to je proti Praze úplně jinej svět. Díval jsem se i na ostatní jeho domy k prodeji a z pražského pohledu je to naprostý masakr, co by se v Praze nikdy nemohl nabízet k pronájmu. Ale na severu je to běžný standard bydlení.
Člověk musí mít extra silný žaludek, aby něco takového dělal, zvlášť když není místní, ale výnosnost v tom je. Ovšem, podle mýho názoru, to není dlouhodobý řešení. Protože ty domy budou potřebovat někdy obrovské investice - dá se to odkládat deset let, ale věčně ne. TOMAS evidentně místo rekonstrukce prodává, dokud to ještě stojí :-)

TOMAS: Pořád je to taková noclehárna a fluktulace taky nebude nijak malá. U těchto nemovitostí vidím problém, že stojí nemálo na údržbě a nebo to musích nechat bejt, jako to děláš ty. Já bych třeba do bytu s takovejma oknama bydlet nešel ani náhodou. Topení na pevný paliva je taky slušnej nonsens. Bydlel bych tam jen v případě, že bych musel někam dojíždět za prací.
Já se snažím jít přesně opačným stylem a chci ty nemovitosti nejdříve zkultivovat. Ano stojí to víc a o moc víc si říct za nájem nemohu, ale pak tam ty nájemnící zůstanou v průměru nepoměrně déle. A tím budu mít nejem méně starostí a dojíždění (ono to něco stojí). Ale zároveň ty lidé k tomu budou mít větší vztah a to se pozná i na té údržbě nemovitosti. Například dobrá je i motivace v podobě každého odbydleného roku jeden nájem zdarma a pod. Tím dobře vytřídíš lidi, kteří tam chtějí zůstat déle.
Jinak to ale není marná nemovitost, po rekonstrukci, změně otopného systému a hlavně izolaci, tak nějakejch 5% jistejch je. Tohle má ale smysl třeba pro někoho kdo by poblíž a nebo v jednom tom bytu bydlel. Než tam dostaneš 8 kvalitních nájemníků, kteří k tomu mají vztah a budou tam bydlet a né nocovat, uběhne ještě hodně vody... To že to vlastníš celý je ale ohromné plus, protože největší problém u pronájmu bytů je nehospodárnost a nefunkčnost SVJ.

GREVE: Ahoj, ta skladba je ruznoroda. Nekdo pracuje v Ceske Lipe, nekdo jezdi do Mlade Boleslavi do Skodovky. Taky nejaci drobni zivnostnici. Zadna socialni havet !!! A protoze to tam mam skoro 90 km, mam i nizky najem, abych tam nemusel jezdit starat se.... za 3+1 s garazi a komorou 5.500,- Kč :-) :-) + 400,-Kč/osobu na vodu a chodbový proud. Obcas se ozve nejaky podnikatel, ze by tam za krasne penize ubytoval X delniku, ale to kvuli spatne kontrole preventivne odmitam
Z papiru to neni. Jsou to nejake technologie desek necim vyplnene a lepene, kompletni stavebni podklady jsou u realitky. Ja to nestavel, jen jsem nechal vybudovat napojeni na kanalizaci, a ve sklepech jsou nove kotle pro spolecne topeni drevem a uhlim.
Ale kdyz posledni 4 roky delam vyssi vynos v akciovych investicich, chci presunout zdroje z nekterych realit prave do toho...

TOMAS: Jo tak to je tvůj dům v tom Provodíně! Už několikrát jsem na tenhle inzerát koukal a dost o něm přemýšlel. Vypadá to tak jenom, nebo jsou ty domy z papíru? :-)
Mimochodem, vždycky mi vrtalo hlavou, co za lidi si takový byt pronajme. Jaké je tam sociální složení?

TOMAS: Jasný, ale to je to o čem píšu. Největší výnos je v lokalitách jako jsou tyhle. A i ten Liberec už má jen 5,5% protože to je severočeská metropole, ale zase tam nemáš problém někoho sehnat.
Ale Praha? To si o tom výnosu můžeš nechat jenom zdát.

CUKI: Ted prodavam nekolik cinzaku, protoze uz na to nemam nervy... a pod 5% nema zadny. Co bys rekl na tenhle s vynosnosti 7,65% .... https://www.reality.cz/K58-001831/
Pak jeden cinzak u Tanvaldu prazdny, a v Liberci jeden s vynosnosti 5,5%, ale ten je o dost drazsi ... :-))
( omlouvam se vsem ostatnim za nevyzadany inzerat)

TOMAS: To je Praha! Ten byt držím, protože jsem se v něm narodil, ale jinak si neumím představit, že by někdo dokázal v Praze vykouzlit z nájmu nějaký rozumný zisk (5% a víc). A nebo neumí dobře počítat. Pokud má někdo nějaký reálný příklad ať nadhodí, protože tomu vevěřím.
V praze jsou totiž nájmy k ceně nemovitosti extrémně nízké. Nejzajímavější je pronájem nemovitostí ve větších městech středočeského kraje a případně metropolí jiných krajů, jako le Brno, Liberec HK, Plzeň. Pak jsou ještě zajímavé menší města v tuto chvíli ekonomicky zajímavá jako je MB a nebo okolí Amazonu a pod. Ale to je risk a navíc velká fluktulace nájemníků...
Místa jako Teplice a spol kde je poměr mezi cenou nemovitosti a nájmem až 10x zajímavější než v Praze, jsou také hodně ryzikové a mohou fungovat jen tehdy pokud člověk vlastní celý dům. A nebo pro obchodníky s chudobou...

Podle mě nejzajímavější investice je skupovat zeleň. Nebo nemovitosti v blízkosti zeleně a zaroveň nedaleko nebo lépe přímo ve městě.

CUKI: výnosnost 2,6% ? To je šílenost!

VODNIK: No pořizovací cena ale není cena nemovitosti. Kolik procent je to z aktuálních cen?

CUKI: jo, byty v Praze

VODNIK: A co je to za charakter nemovitostí? byt v Ptaze asi těžko, že? :-)

CUKI: nájemné je OK, ale ceny nemovitostí se poněkud zbláznily. Takže kupovat teď byt a myslet si že vydělám na pronájmu docela nefunguje. Jinak já pronajímám nemovitosti už přes 20 let a jsem dlouhodobě na ročním nájmu kolem 7-10% pořizovací ceny